前言：我們精心挑選了數(shù)篇優(yōu)質(zhì)拆遷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來(lái)啟發(fā)，助您在寫(xiě)作的道路上更上一層樓。

第1篇

近年來(lái)，渝中區(qū)危舊房動(dòng)遷17萬(wàn)人，卻創(chuàng)造了無(wú)重大安全事故、無(wú)、無(wú)大規(guī)模集訪的“三無(wú)”奇跡。

奇跡的背后，是渝中區(qū)的六字秘訣：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。

未雨綢繆

雨后，十八梯一家院里花開(kāi)了。

陽(yáng)光舔上殘墻，像一幅油畫(huà)。

“莎，快把麻將桌子擺起?！睆埾日湟灰?jiàn)天晴就手癢。

“我洗衣服呢！”兒媳王莎在屋里答。

屋子沒(méi)陽(yáng)臺(tái)，院里十幾家人都看天洗衣服。

“最近天天下雨，家家都堆滿(mǎn)了臟衣服。”王莎忙著到院里搶晾曬地盤(pán)。

屋子很小，只有30平方米，張先珍老伴留下的。

進(jìn)門(mén)是小廚房，往里是木板隔出的兩個(gè)單間。

最里一間屋，完全沒(méi)光，如同深穴。床尾一個(gè)泡沫箱是衣柜，床頭板凳就是桌子。

張先珍在“穴”里，一住就是40年。

鄰里很和睦，偶爾也有磕絆。

前兩天，十幾家人就吵了一場(chǎng)――暴雨堵了下水道，淹了好幾家人。

下水道很脆弱，一遇暴雨就堵。找人疏通下水道，花了200元。為湊錢(qián)，十幾家人鬧了別扭。

結(jié)婚八年了，王莎還是不習(xí)慣，“十幾家人共用廁所，洗澡、方便就像農(nóng)民工趕春運(yùn)”。

“王莎們”的煩惱讓市領(lǐng)導(dǎo)揪心。

“2008年，書(shū)記要我們用兩年時(shí)間，打一場(chǎng)危舊房改造的渝中會(huì)戰(zhàn)?！庇逯袇^(qū)區(qū)委書(shū)記劉強(qiáng)說(shuō)。

渝中會(huì)戰(zhàn)，要?jiǎng)舆w17萬(wàn)人。

“動(dòng)遷就像火藥桶，一點(diǎn)火星就會(huì)引發(fā)?！眲?qiáng)說(shuō)。

如此浩大戰(zhàn)役，如何防止火星濺起？

“我們決定建立危舊房改造風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制?！眲?qiáng)說(shuō)。

事前票決

2010年6月19日，大雨。

天涼，適合睡懶覺(jué)，鄺婉玲卻起了個(gè)大早。

她一夜沒(méi)合眼。

“今天，我們要投票表決十八梯片區(qū)拆不拆?！编椡窳岷芘d奮。

去年，一場(chǎng)大火燒疼了鄺婉玲。

“電線(xiàn)老化起火引燃木頭，燒了一大片?！编椡窳嵴f(shuō)。

鄺婉玲和愛(ài)人都下崗了，為供女兒讀書(shū)，兩口子擺了個(gè)煙攤。

“一把火將煙都燒光了。”鄺婉玲一臉凄惻地說(shuō)。

無(wú)地容身，重新弄了個(gè)屋頂，鄺婉玲一家又搬了回來(lái)。

“我同意改造，再也不想住下去了?！编椡窳釢M(mǎn)眼企盼。

響水橋社區(qū)早已擠滿(mǎn)了人。

鄺婉玲鉆進(jìn)人堆，掏出“民意調(diào)查意見(jiàn)書(shū)”，鄭重放入投票箱。

晚上，鄺婉玲又失眠了，她憂(yōu)心投票結(jié)果。

第二天，吃過(guò)午飯，鄺婉玲就急匆匆往杏林中學(xué)趕。

投票結(jié)果將在這里揭曉。

下午3點(diǎn)，六個(gè)全封閉投票箱抵達(dá)。

鄺婉玲的心，七上八下晃蕩起來(lái)。

下午4點(diǎn)半，唱票人員高呼：贊成票占總票數(shù)的96.1%，十八梯片區(qū)危舊房改造工程通過(guò)民調(diào)。

掌聲雷動(dòng)，整整五分鐘。

鄺婉玲咧嘴笑著，手都拍紅了。

“推行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制的第一招，就是實(shí)行事前票決，把是否拆遷的選擇權(quán)交給百姓，九成居民贊成才能啟動(dòng)拆遷，否則就暫時(shí)擱置?！眲?qiáng)說(shuō)。

事前票決，將“我替你做主”化為“我們共同做主”。

老百姓一同意，復(fù)雜的事就變簡(jiǎn)單了。

自選評(píng)估

“聽(tīng)說(shuō)沒(méi)得？”

“聽(tīng)說(shuō)啥子？”

“政府讓我們自選評(píng)估機(jī)構(gòu)，喊投票了喲！”

一夜間，對(duì)話(huà)傳遍解放東路危改片區(qū)。

2010年7月8日，望龍門(mén)房管所沸騰了。

趕來(lái)投票的居民，擠滿(mǎn)整整一院壩。

“大家可以商量，喜歡哪家公司就選哪家。”主持人說(shuō)。

臺(tái)下一片歡呼。

“請(qǐng)六家公司做自我介紹。”主持人說(shuō)。

喧囂現(xiàn)場(chǎng)一下落針可聞。

“我們將充分考慮近年房地產(chǎn)價(jià)格上漲及拆遷特殊性，維護(hù)你們的合法權(quán)益……”

半小時(shí)后，介紹結(jié)束。

“下面請(qǐng)動(dòng)遷戶(hù)填選評(píng)估機(jī)構(gòu)?！敝鞒秩烁吆?。

居民七嘴八舌議論開(kāi)來(lái)。

“選豐澤行嘛，我聽(tīng)說(shuō)不錯(cuò)?！本用耜悇傁蜞従咏ㄗh。

投票持續(xù)了一小時(shí)。

“開(kāi)始唱票?！敝鞒秩苏f(shuō)。

陳剛踮腳觀望，心蹦到了嗓子眼。

半小時(shí)后，主持人宣布：豐澤行以最高票數(shù)當(dāng)選。

臺(tái)下掌聲響起。

“事前票決后，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以前拆遷事故頻發(fā)的一個(gè)重要原因，就是由拆遷人定評(píng)估機(jī)構(gòu)?！眲?qiáng)說(shuō)，老百姓認(rèn)為評(píng)估機(jī)構(gòu)與拆遷人一個(gè)鼻孔出氣，評(píng)估不公，所以強(qiáng)烈不滿(mǎn)。

如何打破僵局？

“我們決定將評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)也交給居民?！眲?qiáng)說(shuō)，“將‘我決策你執(zhí)行’化為‘你決策我執(zhí)行’，老百姓自然就高興了?！?/p>

“這樣搞避免了暗箱操作，很公平?！本用耜悇傌Q起拇指。

全程追蹤

6月初，雨終于下累了，太陽(yáng)從云里探出頭。

歸元寺社區(qū)氤氳在陽(yáng)光里，一片金黃。

人們從屋里鉆出來(lái)，懶坐在陽(yáng)光下，驅(qū)趕滿(mǎn)身潮氣。

段基惠卻躲在屋里生悶氣。

社區(qū)要?jiǎng)舆w了，本該高興才對(duì)，老段怎么了？

“我現(xiàn)在住的房子很小，只有21平方米。”老段嘀咕。

小屋住著三代人。

“我兩口子，老母親，還有兒子?！崩隙握f(shuō)。

按動(dòng)遷政策，老段家可獲得一套35平方米的安置房。

“房子大了一些，但還是沒(méi)解決我們?nèi)玫睦Ь??！崩隙握f(shuō)。

“你添點(diǎn)錢(qián)要套大點(diǎn)的！”鄰居建議。

老段不吭聲了。

“我兩口子都失業(yè)了，哪來(lái)錢(qián)？”老段有苦難言。

不搬吧，不行；搬吧，困境難改。

老段眉皺成“川”。

這時(shí)，敲門(mén)聲響起。

老段一開(kāi)門(mén)，就看見(jiàn)了渝中區(qū)人大常委會(huì)主任米紹林的笑臉。

“聽(tīng)說(shuō)你有困難，我來(lái)看看?！?/p>

一周后，敲門(mén)聲又響起。

“給你家解決了一套兩室一廳的安置房，再幫你兒子申請(qǐng)了一套廉租房?！泵捉B林在門(mén)外說(shuō)。

“謝謝……謝謝……”老段哭了。

“針對(duì)家家有本難念的經(jīng)，我們?cè)?6個(gè)社區(qū)設(shè)立了民情收集站，對(duì)每個(gè)拆遷戶(hù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，一有風(fēng)吹草動(dòng)就及時(shí)預(yù)警?！眲?qiáng)說(shuō)。

第2篇

關(guān)鍵詞 農(nóng)村集體土地；拆遷補(bǔ)償評(píng)估；房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào) F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1007-5739（2014）06-0295-02

Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands

ZHAN Hai-bin

（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）

Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.

Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures

我國(guó)正處于城市化高速發(fā)展階段，城市市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，越來(lái)越多的農(nóng)村集體土地被征用為國(guó)有建設(shè)用地項(xiàng)目，均面臨著拆遷補(bǔ)償評(píng)估。目前拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)正成為許多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重要的業(yè)務(wù)來(lái)源與收入來(lái)源。但由于拆遷補(bǔ)償評(píng)估涉及到多方面利益關(guān)系人，存在著諸多利益博弈，國(guó)內(nèi)有些學(xué)者在這些方面已有相關(guān)研究[1-2]。房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)構(gòu)不僅面臨公司本身評(píng)估技術(shù)水平以及內(nèi)部評(píng)估人員業(yè)務(wù)水平不足所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也面臨著拆遷評(píng)估過(guò)程中受眾多利益關(guān)系人影響導(dǎo)致的評(píng)估結(jié)果不合理不公正所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。該文主要分析農(nóng)村集體土地上房屋及附著物拆遷補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中估價(jià)機(jī)構(gòu)如何規(guī)避面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

1 拆遷補(bǔ)償評(píng)估中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要包括估價(jià)機(jī)構(gòu)本身的估價(jià)技術(shù)水平不足和管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

1.1 估價(jià)技術(shù)水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中技術(shù)水平不足主要可以歸納為以下幾點(diǎn)：一是拆遷評(píng)估前的準(zhǔn)備不足。主要包括物資準(zhǔn)備與人員準(zhǔn)備不足導(dǎo)致的技術(shù)水平問(wèn)題。物資準(zhǔn)備不足，例如評(píng)估前準(zhǔn)備的測(cè)量器材的數(shù)量、類(lèi)型以及其測(cè)量的準(zhǔn)確精度是否達(dá)到相應(yīng)拆遷評(píng)估測(cè)量要求，因此拆遷評(píng)估前應(yīng)充分做好拆遷評(píng)估中需要的相關(guān)物資準(zhǔn)備。二是拆遷評(píng)估程序的不規(guī)范。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中必須遵照拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)流程，拆遷評(píng)估程序不符合規(guī)范也會(huì)帶來(lái)一系列內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。三是拆遷現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量結(jié)果不準(zhǔn)確。這是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)最容易引起最終出具的估價(jià)結(jié)果不合理的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，并且最容易導(dǎo)致一系列的經(jīng)濟(jì)糾紛。常見(jiàn)的有以下情況：房屋面積測(cè)量不準(zhǔn)確；房屋結(jié)構(gòu)確定不合理；附著物現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量與清點(diǎn)不合理[3]；現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表填寫(xiě)不規(guī)范、不清楚[4]。四是估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的拆遷評(píng)估結(jié)果不合理。由于拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)量大，涉及到眾多的評(píng)估數(shù)據(jù)處理，因此房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理時(shí)，容易出現(xiàn)一些問(wèn)題，包括：在向電腦中輸入數(shù)據(jù)出現(xiàn)的錯(cuò)誤；評(píng)估確定的估價(jià)對(duì)象折遷補(bǔ)償價(jià)格不合理。

1.2 管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須完善公司管理制度，特別在房地產(chǎn)拆遷評(píng)估過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)防范更要求建立完善的制度保障。目前常見(jiàn)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中管理水平不足導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)主要由以下因素影響。一是拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)管理問(wèn)題[5]。二是拆遷評(píng)估過(guò)程中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的責(zé)任以及獎(jiǎng)懲制度的落實(shí)問(wèn)題。拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)一般需要由眾多人員組成的估價(jià)業(yè)務(wù)隊(duì)伍進(jìn)行，涉及人員多，跨越時(shí)間長(zhǎng)，一些房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由于缺乏完善的責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度，當(dāng)最終拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果報(bào)告出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，最容易導(dǎo)致估價(jià)人員相互推脫責(zé)任的情況發(fā)生。

2 拆遷補(bǔ)償評(píng)估中面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)

2.1 來(lái)源于委托方單位個(gè)別人員的外部風(fēng)險(xiǎn)

拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托方的委托對(duì)待拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象按照當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件進(jìn)行公正、客觀、合理的評(píng)估。委托方主要是拆遷所在地的當(dāng)?shù)卣恍┞毮懿块T(mén)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中需要經(jīng)常與委托方相關(guān)人員加強(qiáng)交流與溝通。這一方面有利于估價(jià)人員更好地按照委托方的合理要求順利完成拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，但同時(shí)另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個(gè)別人員故意干涉房地產(chǎn)拆遷估價(jià)人員獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價(jià)活動(dòng)，影響拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果的客觀合理性。特別是對(duì)于工業(yè)廠房拆遷補(bǔ)償評(píng)估，由于涉及的補(bǔ)償金額比較大，并且被拆遷的工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)所有人在當(dāng)?shù)匾话愣加休^廣泛的人脈關(guān)系，因此被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過(guò)委托方的一些人員對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)人員的估價(jià)活動(dòng)進(jìn)行干涉，達(dá)到提高拆遷補(bǔ)償金額的目的。

2.2 來(lái)源于拆遷補(bǔ)償評(píng)估中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人的外部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)中要直接面對(duì)拆遷評(píng)估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人。在這過(guò)程中，估價(jià)人員要與待拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人就估價(jià)對(duì)象的狀況進(jìn)行詢(xún)問(wèn)了解，并且現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查評(píng)估也需要估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人的積極配合。當(dāng)然在這過(guò)程中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人一般能積極配合估價(jià)人員完成拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，但同時(shí)可能面臨拆遷范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)人對(duì)估價(jià)人員正常估價(jià)活動(dòng)的消極影響。特別是對(duì)于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施不完善的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，其估價(jià)人員在拆遷評(píng)估過(guò)程中如果責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度具體落實(shí)不到位，就容易滋生房地產(chǎn)估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人的利益勾結(jié)，影響拆遷補(bǔ)償結(jié)果的客觀合理性。

3 拆遷補(bǔ)償評(píng)估中估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

通過(guò)以上所述的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中所面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn)分析，估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員在拆遷補(bǔ)償評(píng)估中如果不建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，一旦風(fēng)險(xiǎn)真正產(chǎn)生，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員將面臨著高額的經(jīng)濟(jì)賠償，風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重的可能導(dǎo)致估價(jià)人員面臨刑事處罰，這種情況在我國(guó)已有發(fā)生。

3.1 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)如上文所述，在此，主要從以下幾個(gè)方面闡述內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

3.1.1 加強(qiáng)對(duì)拆遷評(píng)估技術(shù)人員的培訓(xùn)。首先，在拆遷評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查前必須進(jìn)行相關(guān)技能培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要包括相關(guān)測(cè)量?jī)x器的正確使用，這方面至關(guān)重要，因?yàn)槟壳拔覈?guó)許多集體土地上的房屋一般情況下都沒(méi)有房屋所有權(quán)證，因此拆遷評(píng)估時(shí)房屋面積需要估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，而房屋面積的準(zhǔn)確性對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響很大，也關(guān)系到被拆遷房屋所有人的合法權(quán)益，不能多評(píng)，亦不能少評(píng)；同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查人員的培訓(xùn)內(nèi)容還包括現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的正確流程、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容及調(diào)查表格的填寫(xiě)規(guī)范及填寫(xiě)時(shí)字跡清晰的要求等。其次，拆遷評(píng)估內(nèi)業(yè)處理人員的培訓(xùn)，包括調(diào)查表格數(shù)據(jù)如何正確輸入電腦，輸入數(shù)據(jù)后輸入人員至少要對(duì)輸入的數(shù)據(jù)與相應(yīng)的調(diào)查表核對(duì)1遍，在此基礎(chǔ)上由其他內(nèi)業(yè)處理人員進(jìn)一步復(fù)核，在確定無(wú)誤的情況下安全保管好輸入的數(shù)據(jù)；出具估價(jià)結(jié)果報(bào)告人員的培訓(xùn)，其內(nèi)容包括如何正確對(duì)估價(jià)對(duì)象合理定價(jià)及估價(jià)報(bào)告如何正確撰寫(xiě)[6-7]。

3.1.2 估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)人員的責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度落實(shí)。拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)一般需要多人共同完成外業(yè)調(diào)查與內(nèi)業(yè)處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評(píng)估人員各自的工作職責(zé)，實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰相結(jié)合的公司制度，具體包括以下措施：一是外業(yè)調(diào)查表格的填寫(xiě)規(guī)范要求。外業(yè)調(diào)查人員一方面必須在調(diào)查表格上詳細(xì)規(guī)范地填寫(xiě)調(diào)查對(duì)象的相關(guān)內(nèi)容，同時(shí)在外業(yè)調(diào)查表上填寫(xiě)調(diào)查時(shí)間、調(diào)查人員以及填表人員等相關(guān)信息，為防止以后調(diào)查表格填寫(xiě)內(nèi)容出現(xiàn)問(wèn)題可以追溯相關(guān)外業(yè)調(diào)查人員的具體責(zé)任，防止外業(yè)調(diào)查表格不填寫(xiě)相關(guān)調(diào)查人員時(shí)以后出現(xiàn)問(wèn)題外業(yè)調(diào)查人員的相互推脫責(zé)任。二是內(nèi)業(yè)處理時(shí)相關(guān)人員責(zé)任明確劃分。這主要包括外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)的電腦錄入人員和撰寫(xiě)、審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)人員的具體責(zé)任劃分。數(shù)據(jù)錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)人員以及審核人員必須在估價(jià)報(bào)告轉(zhuǎn)運(yùn)表上填寫(xiě)相關(guān)估價(jià)人員姓名，特別在此強(qiáng)調(diào)，估價(jià)報(bào)告審核人員除了在估價(jià)人員估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)好之后認(rèn)真審核，還必須加強(qiáng)估價(jià)報(bào)告紙質(zhì)打印好之后的認(rèn)真審核，確保估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果的客觀合理[8-10]。

3.2 外部風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事拆遷補(bǔ)償評(píng)估時(shí)面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自委托方以及拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人2個(gè)方面。首先分析來(lái)源于委托方的外部風(fēng)險(xiǎn)分析。目前在我國(guó)，拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)主要接受拆遷評(píng)估對(duì)象所在地方政府職能部門(mén)的委托，因?yàn)椴疬w評(píng)估所涉及房屋拆遷補(bǔ)償金額一般較大，委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人的利益賄賂，為拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人爭(zhēng)取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預(yù)影響房地產(chǎn)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的出具的評(píng)估結(jié)果，給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可能帶來(lái)嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，拆遷估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補(bǔ)償，通過(guò)對(duì)拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)委托方的一些人員以及估價(jià)機(jī)構(gòu)拆遷評(píng)估人員進(jìn)行利益賄賂，這同樣也可能會(huì)對(duì)從事拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)災(zāi)害性的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于此類(lèi)外部風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在做好防范內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事拆遷評(píng)估人員進(jìn)行外部風(fēng)險(xiǎn)防范教育，特別是要制定嚴(yán)格的公司制度，如果由于估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員參與虛假拆遷補(bǔ)償評(píng)估現(xiàn)象發(fā)生，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要出臺(tái)具體嚴(yán)厲的懲罰制度，對(duì)這類(lèi)不遵守房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德人員要剔除出估價(jià)行業(yè)，情節(jié)嚴(yán)重人員可能要進(jìn)行刑事處罰。特別要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估外部風(fēng)險(xiǎn)防范上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人及主要負(fù)責(zé)人一定要以身作則，在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)中堅(jiān)持合法、公平、公正的評(píng)估原則，不能因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)而違背職業(yè)道德和觸犯法津[11-12]。

4 結(jié)語(yǔ)

由于我國(guó)目前正面臨著城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)著大量的征地拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)，公平、公正的拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果對(duì)于地方政府推進(jìn)拆遷項(xiàng)目順利完成以及對(duì)于社會(huì)的穩(wěn)定均起到至關(guān)重要的作用。因此，從事拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)準(zhǔn)則，清醒地認(rèn)識(shí)到拆遷補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中其面臨的內(nèi)部與外部風(fēng)險(xiǎn)，并且為此做好各種防范措施，以保障房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)本身以及整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

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第3篇

關(guān)鍵詞：征地　拆遷　風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

近年來(lái)，征地拆遷中的各類(lèi)社會(huì)矛盾頻發(fā)，征遷對(duì)象的土地與房屋是群眾生活最原始、最基本的保障。然而現(xiàn)實(shí)中的征地拆遷所得的補(bǔ)償有限，且不具有持續(xù)性。然后通過(guò)征遷，征遷人、開(kāi)發(fā)商卻從中獲得了相對(duì)巨額的收益，導(dǎo)致部分被征遷地人口心理失衡。由于征遷較多出現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部，或經(jīng)濟(jì)水平較高的地區(qū)，區(qū)域內(nèi)的農(nóng)民維權(quán)意識(shí)強(qiáng)，征遷中的矛盾往往更容易激化。

1　現(xiàn)階段我國(guó)征地拆迂決策所帶來(lái)的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1我國(guó)征地拆遷現(xiàn)狀分析

當(dāng)前的征遷相關(guān)制度或多或少存在一些缺陷，征遷中犯罪數(shù)量逐步上升正是其寫(xiě)照之一。征遷補(bǔ)償、安置一直都是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，也是一項(xiàng)涉及到被征遷群眾切身利益民生工作。當(dāng)前隨著征遷項(xiàng)目的增多，部分領(lǐng)導(dǎo)干部把征遷款項(xiàng)當(dāng)成了“唐僧肉”，挖空心思尋找漏洞“咬一口”，征遷制度缺陷表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是補(bǔ)償結(jié)算程序不完善，監(jiān)督機(jī)制缺位；二是征遷項(xiàng)目發(fā)包不規(guī)范，容易導(dǎo)致暗箱操作，誘發(fā)犯罪；三是政策不規(guī)范，導(dǎo)致補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一、保障措施不配套、操作不規(guī)范。這些存在缺陷的政策在施行中往往就會(huì)引起被征遷人等各方的不滿(mǎn)，易導(dǎo)致社會(huì)事件的發(fā)生。

1.2我國(guó)征地拆遷過(guò)程中所帶來(lái)的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)

1.2.1拆遷活動(dòng)中利益沖突

拆遷人與被拆遷人利益沖突它也是現(xiàn)階段拆遷活動(dòng)中利益沖突是最尖銳的，它是造成矛盾和糾紛的最主要的因素，也是目前拆遷難的主要原因。

1.2.2拆遷資金的使用

拆遷人與政府利益的沖突拆遷人與政府的利益沖突主要集中在拆遷資金的使用上，尤其是大規(guī)?；?xiàng)目所進(jìn)行的拆遷工程。其表現(xiàn)就是拖欠、挪用拆遷資金。由于征地拆遷資金量大，占用時(shí)間也較長(zhǎng)，不能直接提高利潤(rùn)，因此回報(bào)率低，拆遷方必然會(huì)千方百計(jì)減少拆遷資金的投入，縮短資金占用時(shí)間。

1.2.3評(píng)估行為有差異

評(píng)估行為不規(guī)范：一是由于估價(jià)人員對(duì)拆遷評(píng)估價(jià)格內(nèi)涵、估價(jià)目的、原則、時(shí)點(diǎn)、技術(shù)路線(xiàn)與方法等理解不一致，對(duì)參數(shù)確總可比案例的選取存在一定差異，造成不同估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)同一標(biāo)的出具的估價(jià)報(bào)告結(jié)果相差較大；二是有些地方在選擇拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)問(wèn)題上，程序不夠公開(kāi)，也沒(méi)有充分考慮被拆遷入的意愿，被拆遷人意見(jiàn)較大；三是缺乏有效的拆遷估價(jià)糾紛調(diào)處機(jī)制，被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有疑義時(shí)缺乏必要的救濟(jì)渠道；

1.2.4土地的管理和監(jiān)督工作

被拆遷人與政府利益沖突的表現(xiàn)在中國(guó)實(shí)行的是土地公有制制度，各級(jí)政府部門(mén)代表國(guó)家實(shí)施土地的管理和監(jiān)督工作。因此，由于觀念和體制的原因，人們意識(shí)中常把政府等同于國(guó)家，各級(jí)政府及政府官員可以以國(guó)家的名義收回土地的使用權(quán)。

2　征地拆遷過(guò)程中提升社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估作用的對(duì)策分析

2.1提高對(duì)重大事項(xiàng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)與評(píng)估制度的思想認(rèn)識(shí)

各級(jí)政府應(yīng)充分認(rèn)識(shí)建立社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度的現(xiàn)實(shí)意義，高度重視社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，將它列入重要工作日程。按照中央和地方的要求，結(jié)合本地區(qū)本部門(mén)的實(shí)際，因地制宜地制定和完善重大事項(xiàng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估工作的實(shí)施辦法，進(jìn)一步完善維穩(wěn)工作機(jī)制。

2.2完善社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估相關(guān)的法律法規(guī)體系

可以考慮出臺(tái)全國(guó)性的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作指南或指導(dǎo)性文件，統(tǒng)一規(guī)定政府職能部門(mén)在重大事項(xiàng)決策中社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的職責(zé)，使社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估成為重大事項(xiàng)和重大工程項(xiàng)目決策的前置環(huán)節(jié)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作的權(quán)威性。

2.3社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估應(yīng)為決策的重要依據(jù)和必要環(huán)節(jié)

從決策與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的時(shí)序來(lái)看，目前一般都是重大政策和建設(shè)項(xiàng)目的決策在前。然后再進(jìn)行相關(guān)政策和建設(shè)項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。極少是先進(jìn)行相關(guān)政策和建設(shè)項(xiàng)目_的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，然后再進(jìn)行決策。也就是說(shuō)，一般都是把風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估當(dāng)作決策以后補(bǔ)充進(jìn)行的一個(gè)程序“走一走”。至多是“認(rèn)認(rèn)真真”，地“走程序”，而極少把風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估當(dāng)作相關(guān)政策和建設(shè)項(xiàng)目決策前的“依據(jù)”，遑論“重要依據(jù)”了。如此看來(lái)，試點(diǎn)中的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，充其量還只能算是“略占地位”，而非具有“戰(zhàn)略地位”。此外，如果在社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中的確發(fā)現(xiàn)有可能出現(xiàn)很大的風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)當(dāng)明確提出改變或取消決策、終止或取消重大項(xiàng)目。

2.4完善風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的指標(biāo)體系

由于社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作還處于起步階段，可以借鑒政府管理績(jī)效評(píng)估的指標(biāo)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系，為重大事項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估提供科學(xué)的評(píng)估依據(jù)。當(dāng)前，可以從重大事項(xiàng)宏觀、微觀兩個(gè)層面完善評(píng)估指標(biāo)體系，突出評(píng)估指標(biāo)運(yùn)用的科學(xué)性和可操作性