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第1篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資風(fēng)險;風(fēng)險調(diào)整系數(shù)法;肯定當(dāng)量法

中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型

房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及政策風(fēng)險､社會風(fēng)險､技術(shù)風(fēng)險､自然風(fēng)險和國際風(fēng)險等,而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大,同時又是可以預(yù)測､規(guī)避的主要是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險｡經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主要包含市場風(fēng)險､經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險等｡

1.市場風(fēng)險,指由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險｡其中主要有:

(1)流動性和變現(xiàn)力風(fēng)險

由于房地產(chǎn)是低流動性資產(chǎn),這就決定了投資在房地產(chǎn)上的資金流動性差､變現(xiàn)能力弱｡也就是說,當(dāng)房地產(chǎn)投資者在急需資金時,無法將其手中的房地產(chǎn)很快脫手,即使投資者能較快地完成房地產(chǎn)交易,也很難以合理的價格成交,從而大大影響其投資收益,所以,房地產(chǎn)不能流動及其變現(xiàn)上的困難,給房地產(chǎn)投資者帶來了變現(xiàn)及收益上的風(fēng)險｡

(2)購買力風(fēng)險

指由于物價水平上升而使投資者出售或出租房地產(chǎn)獲得的現(xiàn)金的購買力下降的風(fēng)險｡這里的風(fēng)險主要出在投資者提價的“時滯”上,特別是在高通貨膨脹時期｡購買力風(fēng)險也會影響消費者,但在貨幣購買力水平普遍下降的情況下,人們會把有限的購買力用到最急需的消費上,從而影響了對房地產(chǎn)的消費購買,這樣即使房地產(chǎn)本身能夠保值,由于人們降低了對它的需求,也會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者遭受一定的損失｡

(3)利率風(fēng)險

指由于利率的變動給投資者帶來損失的可能性｡利率變動對房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響:第一,對房地產(chǎn)實際價值的影響｡一般使用高利率折現(xiàn),會降低投資者的凈現(xiàn)值收益;第二,對房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響｡貸款利率上升,會直接增加投資者的開發(fā)成本,加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)｡

2.經(jīng)營性風(fēng)險,指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實際經(jīng)營結(jié)果與期望偏離的可能性｡這種風(fēng)險即與企業(yè)內(nèi)在因素有關(guān)(由于投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場信息,而可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)決策的失誤),也與經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的影響有關(guān)(如房地產(chǎn)市場､房地產(chǎn)價格､國家政策等)｡

3.財務(wù)風(fēng)險,指由于房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿,即在使用貸款的條件下,既擴(kuò)大了投資的利潤范圍,同時也增加了不確定性,增加的收入不足以償還債務(wù)的可能性｡另外,違約風(fēng)險也是財務(wù)風(fēng)險的一種,違約風(fēng)險指由于投資者財務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資及其報酬無法全部收回的可能性,或者是房地產(chǎn)購買者不能按約按期支付購買房款,拖欠嚴(yán)重,使投資者入不敷出所造成的一種風(fēng)險｡

二､房地產(chǎn)風(fēng)險分析方法

經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定和市場的不完善,使風(fēng)險總是客觀存在的,因此,在進(jìn)行投資決策時必須給以充分的重視｡房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析常用的方法是風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當(dāng)量法｡

(一)風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法

這種方法的基本思想是對于高風(fēng)險的項目,采用較高的貼現(xiàn)率去計算凈現(xiàn)值,然后根據(jù)凈現(xiàn)值法的規(guī)則來選擇方案｡問題的關(guān)鍵是根據(jù)風(fēng)險的大小確定風(fēng)險因素的貼現(xiàn)率即風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率｡

1.計算公式

風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率的計算公式為:K=i+b×Q

式中:K――風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率

i――無風(fēng)險貼現(xiàn)率

b――風(fēng)險報酬斜率

Q――風(fēng)險程度

2.風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法的計算步驟:

(1)風(fēng)險程度的計算

首先,計算方案各年的現(xiàn)金流入的期望值(E);

其次,計算方案各年的現(xiàn)金流入的標(biāo)準(zhǔn)差(d);

再次,計算方案現(xiàn)金流入總的離散程度,即綜合標(biāo)準(zhǔn)差(D);

最后,計算方案各年的綜合風(fēng)險程度,即綜合變化系數(shù)(Q)｡

(2)確定風(fēng)險報酬斜率

首先,計算風(fēng)險報酬斜率(b);

其次,根據(jù)公式:K=i+b×Q確定項目的風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率;

最后,以“風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率”為貼現(xiàn)率計算方案的凈現(xiàn)值,并根據(jù)凈現(xiàn)值法的規(guī)則來選擇方案｡

例如,假設(shè)有兩個房地產(chǎn)項目方案A､B,兩方案的風(fēng)險和期望的現(xiàn)金流相同,只考慮一年的現(xiàn)金流情況,兩方案的資本支出即初始現(xiàn)金流相同,無風(fēng)險報酬率為6%,投資方案A､B的現(xiàn)金流量如表1:

計算為:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:計算過程略｡K代表風(fēng)險報酬率,I代表無風(fēng)險報酬率,B代表風(fēng)險報酬斜率,Q代表風(fēng)險程度｡B假定為0.1｡)

(二)肯定當(dāng)量法

這種方法的基本思路是先用一個系數(shù)把有風(fēng)險的現(xiàn)金收支調(diào)整為無風(fēng)險的現(xiàn)金收支,然后用無風(fēng)險的貼現(xiàn)率去計算凈現(xiàn)值,以便用凈現(xiàn)值法的規(guī)則判斷投資機會的可取程度｡

其計算公式為:

式中:at――t年現(xiàn)金流量的肯定當(dāng)量系數(shù),它在0-1之間

i――無風(fēng)險的貼現(xiàn)率

CFAT――稅后現(xiàn)金流量

在運用肯定當(dāng)量法時,關(guān)鍵是確定肯定當(dāng)量系數(shù)｡肯定當(dāng)量系數(shù)是指肯定的現(xiàn)金流對與之相當(dāng)?shù)牟豢隙ǖ钠谕F(xiàn)金流的比值,它代表了投資者對風(fēng)險的態(tài)度｡此系數(shù)的確定有幾種方式,如根據(jù)歷史資料進(jìn)行推斷､由經(jīng)驗豐富的分析人員進(jìn)行主觀判斷､根據(jù)變異系數(shù)與其之間的關(guān)系來確定,在此我們不做詳細(xì)討論｡

由上面的計算可知變異系數(shù)為0.21,根據(jù)變異系數(shù)和肯定當(dāng)量系數(shù)的關(guān)系,肯定當(dāng)量系數(shù)為0.8(經(jīng)驗數(shù)據(jù))｡

因為E(A)=E(B)=3000,所以,兩個方案的肯定當(dāng)量為3000*0.8=2400,由此,我們可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當(dāng)量法的比較分析

從上表可知,運用風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法計算的兩方案凈現(xiàn)值的差額為400,肯定當(dāng)量法差額為249｡可見,在房地產(chǎn)投資方案的評價中,風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法比肯定當(dāng)量法產(chǎn)生的偏差大｡考慮到風(fēng)險因素,風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率有以下兩點不足:

第一,此方法把時間價值和風(fēng)險價值混在一起,并據(jù)此對現(xiàn)金流量進(jìn)行貼現(xiàn),意味著風(fēng)險隨著時間的推移而加大,這種情況往往與實際情況不符,甚至是相互矛盾的｡因為,在實際中的很多投資在投資初期風(fēng)險比較大,而隨著時間的推移,由于投資者對市場變化的趨勢有了清晰的認(rèn)識及內(nèi)部管理方式的改進(jìn),現(xiàn)金流會逐漸趨向穩(wěn)定,風(fēng)險也隨之減少｡

對資金投放戰(zhàn)略來說,投資項目的現(xiàn)金流入一般發(fā)生的時間比較晚､持續(xù)時期較長｡所以,在運用風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率時偏差更大｡

第二,此方法在計算凈現(xiàn)值時,在方案持續(xù)時期內(nèi)運用統(tǒng)一的貼現(xiàn)率｡而我們知道,在項目持續(xù)期間內(nèi),其風(fēng)險可能會隨著認(rèn)識的不斷加深和環(huán)境因素的改變而變成肯定因素｡因此,我們在進(jìn)行貼現(xiàn)求凈現(xiàn)值時,不能每一個期間都采用同一個貼現(xiàn)率｡尤其對于戰(zhàn)略方案來說,在較長的時期內(nèi)風(fēng)險波動會更激烈,相同的貼現(xiàn)率會嚴(yán)重失實｡

這樣,與風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法相比,肯定當(dāng)量法主要表現(xiàn)出以下兩個優(yōu)點:

第一,此方法充分考慮了時間因素｡風(fēng)險的不同會體現(xiàn)在不同的變異系數(shù)上,從而表現(xiàn)出不同的肯定當(dāng)量系數(shù),這比較符合現(xiàn)實情況｡當(dāng)然,為每一年準(zhǔn)確確定肯定當(dāng)量系數(shù),在實踐中是很難的｡對此,我們可以將戰(zhàn)略項目分為戰(zhàn)略引進(jìn)階段､戰(zhàn)略發(fā)展階段､戰(zhàn)略成熟階段和戰(zhàn)略衰退階段｡在每一個階段,風(fēng)險的特征和大小是相似的,具有一定的統(tǒng)一性｡這樣就可以為每個時期確定一個肯定當(dāng)量系數(shù),既保證了效率又保證了效果｡

第二,運用肯定的現(xiàn)金流易被接受｡風(fēng)險管理思想認(rèn)為,“肯定的一元錢與不肯定的一元錢的價值是不同的”｡肯定當(dāng)量法先將不肯定的一元錢轉(zhuǎn)化為肯定的一元錢,將有風(fēng)險的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為無風(fēng)險的現(xiàn)金流｡在現(xiàn)實中,作為風(fēng)險厭惡型的決策人員從心理上容易接受｡

從以上的分析可以看出,肯定當(dāng)量法克服了風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法夸大遠(yuǎn)期風(fēng)險的缺點,可以根據(jù)各年不同的風(fēng)險程度,分別采用不同的肯定當(dāng)量系數(shù)｡這樣,在對投資項目的評價就相當(dāng)準(zhǔn)確,因此,在實際中應(yīng)對其進(jìn)行推廣｡

三､房地產(chǎn)投資風(fēng)險的規(guī)避與控制

高風(fēng)險高收益､低風(fēng)險低收益的關(guān)系決定房地產(chǎn)投資既是一種高收益的投資項目,同時也是一種高風(fēng)險的投資項目｡對于風(fēng)險,很多人傾向于盡量回避,以最少的風(fēng)險獲得更高的收益｡但是在房地產(chǎn)投資過程中,風(fēng)險是客觀存在的,對風(fēng)險的認(rèn)識在于能及時地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到并能及時地采取有效的措施對其進(jìn)行化解､減輕和控制,降低投資者預(yù)期收益損失的可能性,并減少風(fēng)險的危害性｡

規(guī)避和控制風(fēng)險的基本思路是對于某種損失出現(xiàn)的可能性大小及其程度高低做出判斷并進(jìn)行調(diào)整,進(jìn)而盡可能地降低這種可能性,具體方法有:

1.風(fēng)險規(guī)避｡規(guī)避風(fēng)險方法的原理非常簡單,即在預(yù)期收益相同的情況下,投資于風(fēng)險小的房地產(chǎn)投資項目｡房地產(chǎn)投資項目種類較多,它們的風(fēng)險度大小不一,有的風(fēng)險度較大,可能遭遇的不確定性因素也較高,而有些投資項目的風(fēng)險度較小,選擇風(fēng)險度小的投資項目,可以使投資收益得到有效的保證｡

2.風(fēng)險轉(zhuǎn)移｡指房地產(chǎn)投資者以某種合理､合法的方式將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)｡如:在租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中,租約規(guī)定承租人負(fù)擔(dān)所有的經(jīng)營費用､維修､保養(yǎng)費用甚至稅收,就能將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承租人;在長期租約中,規(guī)定租金隨著物價指數(shù)上升而相應(yīng)地變動,就能把購買力風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承租者｡在開發(fā)商與建筑商的施工合同中,規(guī)定建筑材料由建筑商采購,也起到了類似的作用｡

3.風(fēng)險預(yù)控｡風(fēng)險無非是指在投資經(jīng)營中存在各種不確定因素,從而使實際收益偏離預(yù)期收益的可能性｡減少這種不確定性從而減少這種偏離的最好辦法,就是通過市場調(diào)查,獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險｡

第2篇

摘要：隨著改革開發(fā)的不斷深化及國家投融資體制改革的發(fā)展，我國公路建設(shè)經(jīng)營模式也發(fā)生了極大的改變，目前最常見的投資模式包括國家、地方、獨立投資者等。因為多元化投資主體的形成及BOT、特許權(quán)經(jīng)營理念及模式的大量引進(jìn)，形成了一些由投資方構(gòu)件的獨立建設(shè)、運用及管理的公路項目公司，這種情況下，公路網(wǎng)絡(luò)風(fēng)險提升也引起了投資者的重視。本文主要對投資風(fēng)險的概況、公路投資風(fēng)險及投資風(fēng)險規(guī)避方法進(jìn)行了分析與探究，以期為公路事業(yè)發(fā)展提供可靠的保障。

關(guān)鍵詞 ：公路投資風(fēng)險 規(guī)避方法 概況 風(fēng)險管理 公路建設(shè) 風(fēng)險清單

作為國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)及重要基礎(chǔ)設(shè)施，公路是交通運輸系統(tǒng)的綜合性基礎(chǔ)。伴隨全球化經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的有效提升，加快了各個國家、地區(qū)之間的交流，公路發(fā)展趨勢也已成為由局部區(qū)域網(wǎng)絡(luò)發(fā)展向跨國界、跨地區(qū)大型公路網(wǎng)方向發(fā)展。公路的安全性及舒適性能夠?qū)σ粋€國家、地區(qū)的綜合國力及經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)行充分體現(xiàn)。公路建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，可對沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到推動作用，是實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。

一、投資風(fēng)險的概況

投資風(fēng)險是指對未來投資收益的不確定性，在投資中可能會遭受收益損失甚至本金損失的風(fēng)險。遵循公路項目投資特性，投資風(fēng)險來源可分為3個方面：外部環(huán)境的不確定性、項目自身復(fù)雜性及項目設(shè)計者、建設(shè)者與運營管理者能力的有限性。

作為資金、技術(shù)密集型項目，公路工程建設(shè)具有規(guī)模大、投資高、工期長等特點，從項目立項至竣工后期整個過程中，其面臨著諸多風(fēng)險因素，各個風(fēng)險間具有較為復(fù)雜的關(guān)系。根據(jù)投資風(fēng)險來源的不同，其風(fēng)險特征如下：

第一，風(fēng)險存在客觀性及普遍性。風(fēng)險作為損失發(fā)生的不確定寫那個，其屬于超越人們主觀意識的客觀存在，在公路建設(shè)各個階段，風(fēng)險隨時存在。

第二，具體風(fēng)險出現(xiàn)的偶然性及大多數(shù)風(fēng)險出現(xiàn)的必然性。大量風(fēng)險因素與其他因素的共同作用結(jié)果是所有具體風(fēng)險出現(xiàn)的原因，作為一種隨機現(xiàn)象，偶然性是個別風(fēng)險事故出現(xiàn)的特點。通過觀察、統(tǒng)計及分析大量風(fēng)險事故資料，可對風(fēng)險產(chǎn)生的概率、損失程度進(jìn)行計算，降低風(fēng)險。

第三，風(fēng)險的可變性。在公路工程整個建設(shè)過程中，在質(zhì)和量上各種風(fēng)險都出現(xiàn)了改變，伴隨建設(shè)階段的轉(zhuǎn)變，部分風(fēng)險可得到有效管控，部分風(fēng)險出現(xiàn)并得到有效處理，在項目各個階段都極易出現(xiàn)新的風(fēng)險。

第四，風(fēng)險的多樣性及多層次性。公路工程具有工期長、規(guī)模大等特點，致使其具有大量復(fù)雜的風(fēng)險因素，導(dǎo)致公路建設(shè)整個工期內(nèi)風(fēng)險量較大，各種風(fēng)險關(guān)系的交叉，導(dǎo)致其呈現(xiàn)出多層次的特點。

二、公路投資風(fēng)險分析

1.項目建設(shè)成本增加

公路項目由投資準(zhǔn)備階段到項目竣工驗收階段，所需費用資金較多。在增加建設(shè)成本的同時，將對公路建設(shè)項目收益情況造成直接影響。首先，公路建設(shè)項目規(guī)模改變必將增加成本。因前期規(guī)劃和后期建設(shè)規(guī)模存在極大的不同，致使成本支出不斷加大，建設(shè)期間全部費用，如土地征用費用、拆遷費用、材料預(yù)估費用等都會超出設(shè)計規(guī)劃的費用。

其次，在市場體制作用下，市場供求關(guān)系將產(chǎn)生物價變化等情況，特別是公路投資建設(shè)中的材料、人工費用等。施工前期，公路工程建設(shè)具有較低原材料、人工費用，可施工過程中因價格因素的制約，將加大建設(shè)成本，導(dǎo)致人工、原材料等大量增加。

再次，設(shè)計改變增加成本。公路投資建設(shè)時，往往會出現(xiàn)設(shè)計前期規(guī)劃不合理，后期設(shè)計變更等問題，這些問題的大量出現(xiàn)，將引發(fā)后期索賠矛盾，直接影響到綜合成本。

最后，附近土地征用、拆遷費用標(biāo)準(zhǔn)預(yù)估不合理。作為公路投資建設(shè)的重要內(nèi)容，建筑物拆遷工作是其投資風(fēng)險產(chǎn)生的必要因素。拆遷工作的不確定性主要體現(xiàn)在賠償費用方面。在市場調(diào)查時，投資商因無法深入了解當(dāng)?shù)丨h(huán)境、文化等內(nèi)容，在開發(fā)過程中將大幅度提升拆遷及補償費用。

2.風(fēng)險分擔(dān)問題

（1）建設(shè)性風(fēng)險。建設(shè)性風(fēng)險是指在設(shè)計、施工中公路工程存在一定問題，導(dǎo)致運營無法正常進(jìn)行的風(fēng)險。作為項目業(yè)主，在選擇設(shè)計單位、審查設(shè)計方案等方面投資方并沒有直接決定權(quán)，往往存在政府參與的現(xiàn)象。公路使用期間，因工程設(shè)計、施工存在問題將無法達(dá)到公路工程的使用性能，導(dǎo)致投資方不能對預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)風(fēng)險進(jìn)行準(zhǔn)確判斷。

（2）運營風(fēng)險。車輛通行收費權(quán)、廣告經(jīng)營收入權(quán)及服務(wù)設(shè)施經(jīng)營收入等都是公路項目運營收入的主要來源。在現(xiàn)行制度下，投資方并沒有自主定價權(quán)，如降低公路車流量及第三產(chǎn)業(yè)開發(fā)等問題的產(chǎn)生，將影響投資方的預(yù)期收益情況，并增加其支付難度。

（3）金融風(fēng)險。通貨膨脹與利率風(fēng)險等為公路項目的金融風(fēng)險，因公路項目規(guī)模大投資多，通常存在貸款等問題，這種情況下，必定會產(chǎn)生利率風(fēng)險。當(dāng)固定利率合同簽訂后，在降低利率的情況下，投資方的支付費用將對當(dāng)時市場利率投資成本高出許多。在進(jìn)行浮動利率合同簽訂時，同時也會產(chǎn)生上漲利率的現(xiàn)象，進(jìn)而給投資方帶來嚴(yán)重的資金壓力。

三、公路投資風(fēng)險規(guī)避方法分析

通過評估與分析項目風(fēng)險，及充分考慮項目風(fēng)險出現(xiàn)的概率、損失嚴(yán)重程度及其他因素，可對公路工程出現(xiàn)的各種風(fēng)險危害性進(jìn)行確定，同時比較投資者的安全指標(biāo)，對公路項目的危險等級進(jìn)行確定，進(jìn)而選取科學(xué)有效的措施進(jìn)行施工。

1.風(fēng)險回避

作為一種最徹底的風(fēng)險處置技術(shù)，風(fēng)險回避是在對公路項目風(fēng)險及較大損失時，可對該項目主動放棄及終止，以此對該項目風(fēng)險避免及降低損失的一種方式。在風(fēng)險事件出現(xiàn)前風(fēng)險回避可完全消除風(fēng)險因素，相比其他風(fēng)險處理方式，這種方式更能降低風(fēng)險出現(xiàn)率。在預(yù)測、識別、評估及分析公路項目風(fēng)險中，如發(fā)現(xiàn)風(fēng)險損失較大，通過這種方式，可正確估量風(fēng)險程度，避免不可估量損失的發(fā)生。

2.風(fēng)險管理

在對公路項目風(fēng)險全面分析、評估的基礎(chǔ)上，應(yīng)對風(fēng)險的防范工作進(jìn)行合理規(guī)劃，在最小范圍內(nèi)控制風(fēng)險，降低損失。面對建設(shè)性風(fēng)險時，要求建設(shè)施工過程中項目工期必須加強道路養(yǎng)護(hù)與維修力度，對路面進(jìn)行定期檢測，保證規(guī)范公路項目建設(shè)過程等。同時做好可行性研究工作，在技術(shù)與施工方案選擇應(yīng)確保其合理性，盡量對風(fēng)險進(jìn)行有效控制。在承建商選擇中應(yīng)確保其具有較強的能力與經(jīng)濟(jì)實力，并進(jìn)行工程完工擔(dān)保措施的建立。在運營風(fēng)險管理中，交通量降低及增加維護(hù)費用為運營風(fēng)險的主要體現(xiàn)，該風(fēng)險處理方式可選用風(fēng)險轉(zhuǎn)移及風(fēng)險控制。必須對運營管理模式加以創(chuàng)新及改革，確保公路運營管理機構(gòu)能夠與維護(hù)機構(gòu)有效協(xié)調(diào)，并進(jìn)行運用維護(hù)合同的簽訂，對獎懲措施加以明確。

3.風(fēng)險監(jiān)控

第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；投資風(fēng)險；成本控制

Abstract: In real estate development process, by many restrict factors, make investment in real estate development is confronted with some investment risk, in the invisible affected the whole project of the smooth development. At the same time, if the project cost control has occurred in the weak link, also will seriously restrict the validity of investment in real estate development. This paper according to the writer's many years of work experience, real estate development investment risk and cost control problem, from its own perspective to explore in depth the forehead.

Keywords: Real estate development; Investment risk; Cost control

中圖分類號：[F235.91]文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

引言

隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)的項目開發(fā)還有待完善。為了提高房地產(chǎn)投資的有效性，必須對投資風(fēng)險因素進(jìn)行詳細(xì)分析，以有針對性地提出成本控制措施，在降低開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

1房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析

因房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊行業(yè)性質(zhì)，其行業(yè)風(fēng)險具有一定的客觀性、多樣性與可預(yù)測性，具體包括以下幾個方面：

1.1自然風(fēng)險與意外風(fēng)險。主要是指因自然因素與不可抗力因素對房地產(chǎn)在開發(fā)經(jīng)營過程中所造成的不利影響，從而給開發(fā)商造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。

1.2財務(wù)風(fēng)險。主要是指投資者在使用財務(wù)杠桿的情況下，在擴(kuò)大投資范圍的同時，也給房地產(chǎn)投資開發(fā)造成了不確定性因素的增加，即增長的經(jīng)濟(jì)效益不足以償還未來到期的債務(wù)增長。

1.3經(jīng)營風(fēng)險。該風(fēng)險因素主要是指在投資經(jīng)營決策上的失誤而造成的投資風(fēng)險，從而導(dǎo)致實際的經(jīng)營狀況偏離了預(yù)先設(shè)定的期望值，這種風(fēng)險因素主要包括經(jīng)營不善、管理水平低下等。

1.4市場風(fēng)險。是因市場行情的不確定性波動給房地產(chǎn)投資所帶來的投資風(fēng)險，主要包括材料價格上漲、材料供應(yīng)緊缺以及房地產(chǎn)市場競爭激烈等因素造成的。

1.5政策風(fēng)險。主要是指政府機關(guān)有關(guān)房地產(chǎn)政策的變化而給投資者造成的經(jīng)濟(jì)損失，這種因素的產(chǎn)生主要是由法律手續(xù)、城市規(guī)劃政策、土地政策等因素的變化而產(chǎn)生的。

對于以上談到的這些風(fēng)險因素，多是投資者無法控制的，但投資者可以通過減少決策失誤的方式來對財務(wù)風(fēng)險與經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行合理控制，從而確保投資項目能獲得既定的經(jīng)濟(jì)效益。

2房地產(chǎn)開發(fā)投資項目進(jìn)行風(fēng)險管理的有效措施

對于房地產(chǎn)投資項目而言，因其具有跨領(lǐng)域多、專業(yè)技術(shù)性強等特點，是房地產(chǎn)行業(yè)非常關(guān)鍵的經(jīng)營管理活動。為降低風(fēng)險給項目投資造成的影響，使企業(yè)生產(chǎn)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，必須采取合理的經(jīng)營策略加強對風(fēng)險意識的控制與管理，主要包括以下幾個方面：

2.1加強風(fēng)險識別

對于該環(huán)節(jié)而言，是風(fēng)險管理中的關(guān)鍵要素，指對風(fēng)險發(fā)生可能性的判斷。在此過程中，應(yīng)對風(fēng)險性質(zhì)進(jìn)行科學(xué)歸類，并弄清各種因素之間的關(guān)系，尋求合適的方式來進(jìn)行風(fēng)險識別。在具體的分析識別過程中，可運用問詢法、財務(wù)報表法與現(xiàn)場視察法等。

2.2增強投資風(fēng)險意識，完善風(fēng)險管理機制

對于一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，往往缺乏高度的風(fēng)險意識，從而導(dǎo)致以片面的角度進(jìn)行項目投資與評估。為此，應(yīng)首先建立起完善的投資風(fēng)險管理機制，強化投資者風(fēng)險意識。對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理者而言，應(yīng)樹立起正確的投資觀念，對管家政策、投資環(huán)境、項目規(guī)劃合理性、企業(yè)實際情況等諸多方面進(jìn)行合理的考慮與分析，不斷總結(jié)投資經(jīng)驗，以有效避投資風(fēng)險現(xiàn)象的出現(xiàn)。值得一提的是，必須按照國家政策與地方政府相關(guān)規(guī)定進(jìn)行開發(fā)，以確保房地產(chǎn)投資項目的合法性。

2.3轉(zhuǎn)移項目投資風(fēng)險，強化投資布局

為有效降低房地產(chǎn)開發(fā)的投資風(fēng)險，可以考慮將投資項目風(fēng)險進(jìn)行合理轉(zhuǎn)移。為此，參加項目保險是實現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移的一種有效途徑。同時，在投資項目的布局過程中，應(yīng)注重布局的合理性，針對不同的項目采取不同的投資組合方式，以在滿足房地產(chǎn)投資合理性的同時，有效實現(xiàn)投資風(fēng)險防范的目的。

2.4強化投資風(fēng)險控制

在房地產(chǎn)的投資開發(fā)過程中，往往有些企業(yè)忽略了房地產(chǎn)行業(yè)的實際供求，從而使投資項目與市場需求出現(xiàn)了矛盾。因此，要避免房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險因素，就必須強化供求變化的調(diào)查與預(yù)測，對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行充分總結(jié)、分析，以在滿足社會需求的同時，實現(xiàn)房地產(chǎn)投資效益的最大化。與此同時，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，開發(fā)商應(yīng)對工期、項目指標(biāo)等內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)制定，并加強對項目施工過程的監(jiān)督，避免因成本與質(zhì)量問題而造成投資風(fēng)險的產(chǎn)生。

3房地產(chǎn)投資項目在開發(fā)過程中的成本控制措施

在房地產(chǎn)項目投資開發(fā)過程中，在注意投資風(fēng)險因素控制的同時，還應(yīng)采取合理的措施，加強項目成本的控制，有效降低項目成本，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

3.1設(shè)計階段的成本控制

3.1.1實行投招標(biāo)制度，選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位

在項目設(shè)計階段，應(yīng)使用建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的方法，以多家競標(biāo)，組織專家進(jìn)行綜合評比的方式來選擇設(shè)計單位，這樣既能選擇具有相關(guān)資質(zhì)的設(shè)計單位，還能促使項目設(shè)計方案在整體布局、造型、使用功能等方面開拓創(chuàng)新，實現(xiàn)對工程造價的有效控制。筆者所參與的本項目因受到市區(qū)標(biāo)辦監(jiān)管，必須進(jìn)行進(jìn)場交易。同時，根據(jù)標(biāo)辦要求，需通過嚴(yán)格的資質(zhì)審核來確定最終投標(biāo)單位，并且只向資格預(yù)審合格的投標(biāo)方發(fā)出投標(biāo)邀請。資格預(yù)審方式的運用有效簡化了招投標(biāo)工作量與程序，并且有效避免了對社會資源的浪費，能有效對招投標(biāo)的成本進(jìn)行優(yōu)化。同時，筆者參與的該項目使用了合格制審查方式來確定資審合格的單位，并能根據(jù)項目的規(guī)模、結(jié)構(gòu)形式等來設(shè)置必要的審查條件與附件合格條件，并最終確定合格的投標(biāo)人。