前言：我們精心挑選了數(shù)篇優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表分析文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來(lái)啟發(fā)，助您在寫作的道路上更上一層樓。

第1篇

按31號(hào)文件的規(guī)定，自2008年1月1日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“開(kāi)發(fā)企業(yè)”）稅法上的銷售收入，除會(huì)計(jì)上確認(rèn)的完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售收入之外，會(huì)計(jì)核算上計(jì)入“預(yù)收賬款”的預(yù)售房款也應(yīng)確認(rèn)為未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售收入，且與此相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅等也可以按規(guī)定在當(dāng)期予以扣除了，同時(shí)該部分未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售收入也成為企業(yè)計(jì)算廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等期間費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱“三項(xiàng)費(fèi)用”）稅前扣除限額的基數(shù)。

但實(shí)務(wù)中，鑒于開(kāi)發(fā)企業(yè)的這種特殊的收入確認(rèn)方式，在保證國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的表間勾稽關(guān)系的前提下，如何在現(xiàn)行企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表（以下簡(jiǎn)稱“申報(bào)表”）的格式基礎(chǔ)上準(zhǔn)確填報(bào)未完工產(chǎn)品的銷售收入、銷售成本及預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利額并完整體現(xiàn)未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入作為三項(xiàng)費(fèi)用的扣除限額的計(jì)算基數(shù)，成為困擾開(kāi)發(fā)企業(yè)甚至稅務(wù)機(jī)關(guān)的一個(gè)問(wèn)題。

一、實(shí)務(wù)中的幾種填報(bào)方法

（一）在附表三的第52行填列

1．開(kāi)發(fā)企業(yè)將未完工產(chǎn)品的銷售收入按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，直接填列入申報(bào)表附表三《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)”項(xiàng)目的“調(diào)增金額”一欄。

2．以后年度會(huì)計(jì)核算上將“預(yù)收賬款”確認(rèn)為“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”且同步結(jié)轉(zhuǎn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”時(shí)，應(yīng)將以前年度填列入“調(diào)增金額”、本年確認(rèn)為“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”的“預(yù)收賬款”的金額、按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算確定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)額填列入“調(diào)減金額”一欄。

這種方法是國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的申報(bào)表填報(bào)方法，同時(shí)也是在實(shí)務(wù)中絕大多數(shù)企業(yè)使用的方法。

（二）作為銷售收入直接填報(bào)

1．開(kāi)發(fā)企業(yè)將未完工產(chǎn)品銷售收入和完工產(chǎn)品銷售收入一并直接填列入申報(bào)表附表一《收入明細(xì)表》的“銷售貨物”一欄；

2．根據(jù)未完工產(chǎn)品銷售收入和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的毛利率，倒算出未完工產(chǎn)品的銷售成本，與完工產(chǎn)品的銷售成本一并填列入申報(bào)表附表二《成本費(fèi)用明細(xì)表》“銷售貨物”一欄；

3．以后年度會(huì)計(jì)核算上將“預(yù)收賬款”確認(rèn)為“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”且同步結(jié)轉(zhuǎn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”時(shí)，應(yīng)在申報(bào)表附表一、附表二中調(diào)減（或用負(fù)數(shù)填列，下同）以前年度確認(rèn)的未完工產(chǎn)品的“銷售貨物”收入和“銷售貨物”成本金額。

（三）按視同銷售收入填報(bào)

1．開(kāi)發(fā)企業(yè)將未完工產(chǎn)品銷售收入填列入申報(bào)表附表一《收入明細(xì)表》中的“視同銷售收入―其他視同銷售收入”一欄；

2．根據(jù)未完工產(chǎn)品銷售收入和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的毛利率，倒算出未完工產(chǎn)品的銷售成本，填列入申報(bào)表附表二《成本費(fèi)用明細(xì)表》中的“視同銷售成本―其他視同銷售成本”一欄；

3．以后年度會(huì)計(jì)核算上將“預(yù)收賬款”確認(rèn)為“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”且同步結(jié)轉(zhuǎn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”時(shí)，應(yīng)在申報(bào)表附表一、附表二中調(diào)減以前年度確認(rèn)的未完工產(chǎn)品的“視同銷售收入―其他視同銷售收入”和“視同銷售成本―其他視同銷售成本”的金額。

（四）作銷售收入填報(bào)的同時(shí)也作為調(diào)整項(xiàng)目填列

1．開(kāi)發(fā)企業(yè)將未完工產(chǎn)品銷售收入和完工產(chǎn)品銷售收入一并直接填列入申報(bào)表附表一“收入明細(xì)表”的“銷售貨物”一欄；

2．按未完工產(chǎn)品銷售收入金額確定未完工產(chǎn)品的銷售成本，與完工產(chǎn)品的銷售成本一并填列入申報(bào)表附表二“成本費(fèi)用明細(xì)表”的“銷售貨物”一欄；

3．將未完工產(chǎn)品的銷售收入按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，填列入申報(bào)表附表三“納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表”的第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)”項(xiàng)目的“調(diào)增金額”一欄；

4．以后年度會(huì)計(jì)核算上將“預(yù)收賬款”確認(rèn)為“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”且同步結(jié)轉(zhuǎn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”時(shí)，應(yīng)將以前年度填列入“調(diào)增金額”、本年確認(rèn)為“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”的“預(yù)收賬款”的金額、按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算確定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)額填列入“調(diào)減金額”一欄。

二、幾種填報(bào)方法的優(yōu)缺點(diǎn)分析

（一）方法一的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：一是符合國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于的補(bǔ)充通知》（國(guó)稅函[2008]1081號(hào)）中關(guān)于申報(bào)表的填報(bào)說(shuō)明；二是企業(yè)未完工產(chǎn)品銷售收入按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出的預(yù)計(jì)毛利額及時(shí)地計(jì)入了當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；三是申報(bào)表主表中的“利潤(rùn)總額”一欄填列的金額與企業(yè)會(huì)計(jì)利潤(rùn)表中的“利潤(rùn)總額”金額相符。

缺點(diǎn)：存在三項(xiàng)費(fèi)用的扣除限額如何確定的問(wèn)題。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)的通知》（國(guó)稅發(fā)[2008]101號(hào)）中關(guān)于《收入明細(xì)表》的填報(bào)說(shuō)明明確規(guī)定：本表的“銷售（營(yíng)業(yè)）收入合計(jì)”金額作為三項(xiàng)費(fèi)用“扣除限額的計(jì)算基數(shù)”。并且許多稅務(wù)機(jī)關(guān)已將該表的勾稽關(guān)系固化在了征管軟件中。如果直接將未完工產(chǎn)品銷售收入的預(yù)計(jì)利潤(rùn)在申報(bào)表附表三中填列，則無(wú)法作為三項(xiàng)費(fèi)用的扣除限額的計(jì)算依據(jù)，對(duì)新辦開(kāi)發(fā)企業(yè)取得第一筆會(huì)計(jì)銷售收入之前的業(yè)務(wù)招待費(fèi)（因不能結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除）的稅前扣除影響較大。如果征管軟件未固化表際之間的勾稽關(guān)系，則開(kāi)發(fā)企業(yè)還可能通過(guò)在不同年度間人為調(diào)整銷售收入來(lái)解決業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除這一實(shí)際問(wèn)題。

（二）方法二的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：一是可使企業(yè)未完工產(chǎn)品銷售收入按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出的預(yù)計(jì)毛利額及時(shí)地計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；二是未完工產(chǎn)品銷售收入可作為計(jì)算三項(xiàng)費(fèi)用的扣除限額的計(jì)算基數(shù)，符合申報(bào)表的表間勾稽關(guān)系。

缺點(diǎn)：一是未執(zhí)行國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于申報(bào)表的填制說(shuō)明；二是申報(bào)表主表中的“利潤(rùn)總額”一欄填制的金額與企業(yè)會(huì)計(jì)利潤(rùn)表中的“利潤(rùn)總額”不相符，破壞了納稅申報(bào)表與會(huì)計(jì)報(bào)表之間的勾稽對(duì)比關(guān)系。

（三）方法三的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：一是可使企業(yè)未完工產(chǎn)品的銷售收入按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出的預(yù)計(jì)毛利額及時(shí)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；二是未完工產(chǎn)品的銷售收入可作為計(jì)算三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)，符合申報(bào)表的表間勾稽關(guān)系；三是申報(bào)表主表中的“利潤(rùn)總額”一欄填列的金額與企業(yè)會(huì)計(jì)利潤(rùn)表中的“利潤(rùn)總額”金額相符。

缺點(diǎn)：一是未執(zhí)行國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于申報(bào)表的填制說(shuō)明；二是將預(yù)售收入作為視同銷售處理，與稅法規(guī)定的視同銷售的概念不符。因?yàn)椤吨腥A人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）第25條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。31號(hào)文件第7條也規(guī)定：企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售。因此，將未完工產(chǎn)品的銷售收入作為視同銷售收入處理，稍顯牽強(qiáng)。

（四）方法四的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：一是一定程度上執(zhí)行了國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于申報(bào)表的填報(bào)說(shuō)明；二是企業(yè)未完工產(chǎn)品銷售收入按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出的預(yù)計(jì)毛利額及時(shí)地計(jì)入了當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；三是申報(bào)表主表中的“利潤(rùn)總額”一欄填列的金額與企業(yè)會(huì)計(jì)利潤(rùn)表中的“利潤(rùn)總額”金額相符；四是未完工產(chǎn)品銷售收入可作為計(jì)算三項(xiàng)費(fèi)用的扣除限額的計(jì)算基數(shù)，符合申報(bào)表的表間勾稽關(guān)系。

缺點(diǎn)：申報(bào)表中的“營(yíng)業(yè)收入（合計(jì)）”和“營(yíng)業(yè)成本（合計(jì)）”填制的金額與企業(yè)會(huì)計(jì)利潤(rùn)表中的“營(yíng)業(yè)收入”和“營(yíng)業(yè)成本”不相符，破壞了納稅申報(bào)表與會(huì)計(jì)報(bào)表之間的勾稽對(duì)比關(guān)系。

三、填報(bào)建議

以上四種方法各有利弊，均可運(yùn)用于填報(bào)實(shí)務(wù)，但筆者頗傾向于使用方法四。

在方法四中，將未完工產(chǎn)品銷售收入同時(shí)確認(rèn)為未完工產(chǎn)品成本，一方面能夠體現(xiàn)稅法與會(huì)計(jì)對(duì)收入與成本的確認(rèn)與處理上的差異，另一方面，也最大程度地符合企業(yè)所得稅計(jì)算的配比原則、真實(shí)性原則和相關(guān)性原則。因?yàn)槲赐旯ぎa(chǎn)品在申報(bào)銷售收入時(shí)，其成本尚是不可確定的，以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率倒算其銷售成本，也是不真實(shí)的成本。相對(duì)而言，其銷售收入?yún)s是真實(shí)、確定的金額，以其作為成本計(jì)量，有合理的確定性。所以，在方法四中，雖然有申報(bào)表中的“營(yíng)業(yè)收入（合計(jì)）”和“營(yíng)業(yè)成本（合計(jì)）”填制的金額與企業(yè)會(huì)計(jì)利潤(rùn)表中的“營(yíng)業(yè)收入”和“營(yíng)業(yè)成本”不相符的缺點(diǎn)，但其能最大程度上保證兼顧稅法的其他各項(xiàng)規(guī)定并能保證申報(bào)表主表中的“利潤(rùn)總額”一欄填列的金額與企業(yè)會(huì)計(jì)利潤(rùn)表中的“利潤(rùn)總額”金額相符，沒(méi)有破壞納稅申報(bào)表與會(huì)計(jì)報(bào)表之間的勾稽對(duì)比關(guān)系。

第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)能力；財(cái)務(wù)分析

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)一副錯(cuò)綜復(fù)雜的趨勢(shì)，無(wú)論是從政策，市場(chǎng)還是企業(yè)本身都波詭云譎。從政策的角度看，自從我國(guó)2003年開(kāi)始實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策，該政策以行政調(diào)控為主導(dǎo)，縱觀發(fā)展的十年，反而給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了怪圈――“屢調(diào)屢漲”。2010年國(guó)家提出的“限購(gòu)”，“限價(jià)”，“限貸”等政策，但是這些政策考慮的對(duì)象僅僅是一二線房?jī)r(jià)熱點(diǎn)的城市，而三四線城市其實(shí)由于其人口結(jié)構(gòu)及收入等一系列的問(wèn)題，這樣的行政調(diào)控顯然并不“對(duì)癥下藥”。2013年開(kāi)始中央提出建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，這預(yù)示著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控從行政調(diào)控向市場(chǎng)化長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變的過(guò)渡。從市場(chǎng)的角度看，近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的兩極分化問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)峻：北京上海等一二線城市在擴(kuò)大供給方面力度不夠，土地和樓盤的有效供給明顯不足，導(dǎo)致供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)“高燒不退”持續(xù)升溫；而部分三四線城市則庫(kù)存大量積壓，“鬼城”、“鬼樓”不時(shí)出現(xiàn)，從2013年下半年開(kāi)始，三四線城市的部分樓盤房?jī)r(jià)逐漸出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，且有擴(kuò)大的趨勢(shì)。從企業(yè)自身的角度看，房地產(chǎn)業(yè)成為一個(gè)高收益產(chǎn)業(yè)，由于房?jī)r(jià)的上漲對(duì)地產(chǎn)政府的財(cái)政可以起到保障的作用，我國(guó)逐步形成土地出讓政府壟斷，地價(jià)很容易控，在這樣一個(gè)背景前提下，利益的驅(qū)使導(dǎo)致大量的開(kāi)發(fā)商過(guò)度開(kāi)發(fā)，大量存貨樓盤的積壓開(kāi)始，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)營(yíng)開(kāi)始出現(xiàn)問(wèn)題，再加上很多房地產(chǎn)企業(yè)籌資依賴銀行貸款嚴(yán)重，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題越來(lái)越凸顯。

二、萬(wàn)科地產(chǎn)概述

萬(wàn)科企業(yè)有限公司（股票代碼：000002，縮寫VANKE）成立于1984年5月，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，1993年將大眾住宅開(kāi)發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。目前萬(wàn)科地產(chǎn)是中國(guó)最大的專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司在發(fā)展過(guò)程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜。

2013年萬(wàn)科在北京、上海、深圳、廣州等14個(gè)城市的成交面積同比增幅達(dá)到644%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積3715萬(wàn)平方米，銷售金額4365億元，同比分別增長(zhǎng)235%和405%。其中，144平方米以下的產(chǎn)品比例為90%。

三、萬(wàn)科地產(chǎn)財(cái)務(wù)能力分析

本文選取萬(wàn)科企業(yè)有限公司2008年到2012年的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告作為分析依據(jù)。

1.萬(wàn)科地產(chǎn)償債能力分析

（1）短期償債能力分析

本文分別從流動(dòng)比率和速動(dòng)比率分析分析萬(wàn)科在短期內(nèi)流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力。由于萬(wàn)科是一家房地產(chǎn)企業(yè)，所以在界定流動(dòng)資產(chǎn)的過(guò)程中，包括了開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，這些處在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的產(chǎn)物由于不具備預(yù)售條件，短期變現(xiàn)能力弱，故在計(jì)算流動(dòng)資產(chǎn)中去除。負(fù)債中的預(yù)收賬款，由于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款作為未實(shí)現(xiàn)的銷售收入，其要在項(xiàng)目竣工時(shí)才能結(jié)轉(zhuǎn)，因而考慮到項(xiàng)目周期的長(zhǎng)度不可控，顧在計(jì)算流動(dòng)負(fù)債時(shí)也去除處理。

表1萬(wàn)科地產(chǎn)2008年2012年流動(dòng)比率和速動(dòng)

比率分析表（單位：億元）

年份1200812009120101201112012流動(dòng)比率11.7611.9111.5911.4111.40速度比率10.4310.5910.5610.3710.41截止2009年，萬(wàn)科地產(chǎn)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率都在不斷上升，流動(dòng)比率最高達(dá)1.91速動(dòng)比率最高達(dá)0.59。從2010年開(kāi)始呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率逐年趨于降低，從公司財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)可以看出公司存貨所占比例不斷增加，一方面由于國(guó)家從2010年推出的限購(gòu)政策，另一方面由于企業(yè)不斷的過(guò)度開(kāi)發(fā)，資金被套在空置房中，企業(yè)的償債能力下降。

（2）長(zhǎng)期償債能力分析

表2萬(wàn)科地產(chǎn)2008年2012年資產(chǎn)負(fù)債率

分析表（單位：億元）

年份1200812009120101201112012資產(chǎn)負(fù)債率10.6710.6710.7510.7710.78萬(wàn)科2008年2012年間的資產(chǎn)負(fù)債率在不斷增加，雖然增加增幅不大，但是數(shù)值比率已經(jīng)偏高，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率越高說(shuō)明企業(yè)的償債能力越低，也說(shuō)明投資者投入資金的安全度較低，萬(wàn)科偏高的資產(chǎn)負(fù)債率一定程度上預(yù)警了該行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)性。

2.萬(wàn)科地產(chǎn)盈利能力分析

表3萬(wàn)科地產(chǎn)2008年2012年凈資產(chǎn)收益率和

銷售毛利率分析表（單位：億元）

年份1200812009120101201112012凈資產(chǎn)收益率10.1310.1410.1610.1810.20銷售毛利潤(rùn)率10.3910.2910.4110.4010.37萬(wàn)科地產(chǎn)2008年2012年間的凈資產(chǎn)收益率逐年上升。凈資產(chǎn)收益率是反映股東權(quán)益的收益水平，也是衡量一個(gè)企業(yè)運(yùn)用自有資本的效率，萬(wàn)科地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率的指標(biāo)值都是上升趨勢(shì)，這一方面給萬(wàn)科的投資者以信心的保證，另一方面給潛在投資者傳遞一種信息，萬(wàn)科地產(chǎn)的投資都得到了很好的收益，這對(duì)企業(yè)自身是一種利好的信息，會(huì)加強(qiáng)投資者的信心，使之更加積極地與萬(wàn)科合作投資。

萬(wàn)科的銷售毛利潤(rùn)率在09年有下降的趨勢(shì)，業(yè)績(jī)比較慘淡，但是09年以后又不斷上升說(shuō)明萬(wàn)科的盈利能力在這段期間也是較高的，但是經(jīng)營(yíng)者也需要考慮這些上升趨勢(shì)能否持續(xù)保持，對(duì)今后的盈利能力是否有好處。再對(duì)企業(yè)的各個(gè)指標(biāo)坐合理調(diào)整與控制。

表4萬(wàn)科地產(chǎn)2008年2012年?duì)I業(yè)收入利潤(rùn)率

分析表（單位：億元）

年份1200812009120101201112012營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率10.155210.177710.234610.219610.2037從圖4.4可以看出萬(wàn)科地產(chǎn)近5年的營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率起伏不是很大，整體在15%25%之間波動(dòng)，其實(shí)營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率是反映企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取利潤(rùn)的指標(biāo)，從這一指標(biāo)可以看出萬(wàn)科地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況。

表5萬(wàn)科地產(chǎn)2008年2012年主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

分析表（單位：億元）

年份1200812009120101201112012主營(yíng)業(yè)務(wù)成本1250.051345.151395.821567.161830.23萬(wàn)科地產(chǎn)近年來(lái)萬(wàn)科地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本逐年上漲，企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的上漲說(shuō)明企業(yè)的壓力也隨之增加，企業(yè)其他方面的財(cái)務(wù)能力指標(biāo)也會(huì)隨之受影響，不利于企業(yè)很好的運(yùn)營(yíng)。受成本過(guò)高因素的影響企業(yè)凈利潤(rùn)也有所降低，所以企業(yè)要適時(shí)做出調(diào)整方案。

3.萬(wàn)科地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力分析

表6萬(wàn)科地產(chǎn)2008年2012年存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款

周轉(zhuǎn)率分析表（單位：億元）

年份1200812009120101201112012存貨周轉(zhuǎn)率10.3310.3910.2710.2510.28應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率10.458610.597610.439610.461810.6013萬(wàn)科存貨周轉(zhuǎn)率從2009年開(kāi)始持續(xù)走低，隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體的走勢(shì)疲軟，加上近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)大量造房，造成三四線城市的供應(yīng)過(guò)量，因而萬(wàn)科的存貨周轉(zhuǎn)率持續(xù)走低。

相對(duì)于存貨周轉(zhuǎn)率的下降，萬(wàn)科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率確在上升，這與萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)策略有著很大的聯(lián)系。相對(duì)其他中小房地產(chǎn)企業(yè)將圍繞造房、賣房為主的經(jīng)營(yíng)模式，萬(wàn)科的核心競(jìng)爭(zhēng)力卻體現(xiàn)在其拿地、融資兩個(gè)環(huán)節(jié)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率上升一方面說(shuō)明萬(wàn)科應(yīng)收賬款管理水平還是較高的，回收速度快，另一方面也體現(xiàn)了萬(wàn)科不完全依賴于房產(chǎn)銷售的有利端。

表7萬(wàn)科地產(chǎn)2008年2012年資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

分析表（單位：億元）

年份1200812009120101201112012資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率10.3710.3810.2910.2810.31資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率有下降趨勢(shì)，但總體呈現(xiàn)的水平較高，存貨和資本的利用很好，獲利能力也高，總體運(yùn)營(yíng)較理想。存貨和總資產(chǎn)的利用水平較高，營(yíng)運(yùn)能力較強(qiáng)。

4.萬(wàn)科地產(chǎn)增長(zhǎng)能力分析

表8萬(wàn)科地產(chǎn)2008年2012年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)率

分析表（單位：億元）

年份1200812009120101201112012營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率10.153810.192510.037510.415410.4365表9萬(wàn)科地產(chǎn)2008年2012年總資產(chǎn)增長(zhǎng)率

分析表（單位：億元）

年份1200812009120101201112012總資產(chǎn)增長(zhǎng)率10.191210.154110.567010.373610.2788從上表可以看出：萬(wàn)科的總資產(chǎn)增長(zhǎng)能力較不穩(wěn)定，但在20092010的增幅還是較大的，是個(gè)很好的勢(shì)頭說(shuō)明它有很強(qiáng)的發(fā)展空間，萬(wàn)科地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率在營(yíng)業(yè)收入總額中是絕對(duì)正增長(zhǎng)的，資產(chǎn)增長(zhǎng)率在增長(zhǎng)到2010達(dá)到56.7%的最大值后，又有所下降?？傮w萬(wàn)科企業(yè)發(fā)展實(shí)力還是很強(qiáng)的，成長(zhǎng)性也很好，有巨大的發(fā)展?jié)撃堋?/p>

四、針對(duì)萬(wàn)科財(cái)務(wù)分析的建議

從萬(wàn)科的核心競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在拿地、融資兩個(gè)環(huán)節(jié)，這就可以解釋為什么對(duì)于萬(wàn)科這樣的在房地產(chǎn)行業(yè)中的翹楚，其現(xiàn)金流小于凈利潤(rùn)，甚至為負(fù)值。究其原因就是萬(wàn)科不斷的將其從二級(jí)市場(chǎng)融得的資金用于購(gòu)地。這樣的核心競(jìng)爭(zhēng)力的保持其實(shí)是具有弊端的，這種“盈利靠通脹，成長(zhǎng)靠融資”的模式建立在房?jī)r(jià)不斷上漲程度前提下，確實(shí)在過(guò)去的十幾年中，中國(guó)一二線城市及大部分中小城市的房?jī)r(jià)一直處于快速上漲，但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)不斷的囤房造房，從三四線城市開(kāi)始逐漸出現(xiàn)了房?jī)r(jià)“退燒”現(xiàn)象，這勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)預(yù)警。

同時(shí)，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)模式還需要依賴持續(xù)的外力――即不斷從市場(chǎng)吸納新的資金。改革在即，單一的融資渠道也給企業(yè)帶來(lái)了很大的發(fā)展限制，因而房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行融資創(chuàng)新。通過(guò)渠道的創(chuàng)新來(lái)改善房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的困境，但是不同的融資渠道有不同的特征，不同類別的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的特征來(lái)選擇適合自身的融資渠道。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

第3篇

關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)政策 萬(wàn)科 財(cái)務(wù)

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過(guò)三十余年的發(fā)展，已成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，目前其主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)服務(wù)。1991年1月，公司正式在深圳證券交易所掛牌交易，成為中國(guó)大陸首批公開(kāi)上市的企業(yè)之一。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)企業(yè)――萬(wàn)科的年報(bào)和附注等公開(kāi)信息數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，剖析其主要會(huì)計(jì)項(xiàng)目與政策，以了解企業(yè)的行為動(dòng)向。

一、會(huì)計(jì)政策應(yīng)用與影響分析

（一）存貨政策。存貨是指企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中持有以備出售，或者仍處在生產(chǎn)過(guò)程，或者在生產(chǎn)或提供勞務(wù)過(guò)程中將消耗的材料或物料等，包括各類材料、商品、在產(chǎn)品、半成品、產(chǎn)成品等。存貨是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，通常其價(jià)值占企業(yè)資產(chǎn)的比重較大且流動(dòng)性較強(qiáng)。存貨核算的內(nèi)容基本涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)成本、費(fèi)用支出，因此對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確的確認(rèn)和計(jì)量有著非常重要的意義。萬(wàn)科的存貨按成本進(jìn)行初始計(jì)量，并在資產(chǎn)負(fù)債表日按成本值與可變現(xiàn)凈值兩者較低者再次計(jì)量，對(duì)可變現(xiàn)凈值低于存貨成本的差額，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備?？勺儸F(xiàn)凈值是指在日?；顒?dòng)中，存貨的估計(jì)售價(jià)減去至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本、估計(jì)的銷售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額。存貨跌價(jià)準(zhǔn)備按單項(xiàng)存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值的差額計(jì)提。表1為萬(wàn)科近三年來(lái)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提情況。

通過(guò)表1可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫給萬(wàn)科帶來(lái)了不利影響。與同行業(yè)的保利地產(chǎn)與華夏幸福相比，萬(wàn)科在2015年對(duì)于存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提比例較高，這樣的差異一方面可能與公司的市場(chǎng)布局有關(guān)，另一方面也顯示出萬(wàn)科更為審慎的財(cái)務(wù)策略。報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科根據(jù)測(cè)試結(jié)果與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，轉(zhuǎn)銷存貨跌價(jià)準(zhǔn)備4.5億元，并增加計(jì)提了4.4億元，增加部分在考慮遞延所得稅因素后，影響2015年稅后凈利潤(rùn)3.3億元，影響歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)3.3億元。

（二）投資性房地產(chǎn)政策。對(duì)于投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式――成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式。企業(yè)選擇不同的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策，對(duì)其經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況會(huì)造成不同影響。近年來(lái)，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛將公允價(jià)值計(jì)量模式作為基本的會(huì)計(jì)計(jì)量屬性加以運(yùn)用。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和資本市場(chǎng)的完善，未來(lái)我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也將逐步與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同。就現(xiàn)階段來(lái)看，盡管會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)量模式來(lái)計(jì)量投資性房地產(chǎn)，但采用這一模式的企業(yè)卻不多。據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)統(tǒng)計(jì)，截至2014年12月31日，滬深兩市中存在投資性房地產(chǎn)的上市公司共1 145家，其中僅有56家采用了公允價(jià)值計(jì)量模式。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因可能有兩點(diǎn)，一是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量模式設(shè)置了比較嚴(yán)格的條件，只有當(dāng)有確鑿證據(jù)表明能夠持續(xù)、穩(wěn)定地獲取投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，企業(yè)才可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，且一經(jīng)采用不得轉(zhuǎn)變；二是可能與企業(yè)謹(jǐn)慎的態(tài)度有關(guān)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然經(jīng)過(guò)了十多年的高速發(fā)展，但依舊不夠成熟，市場(chǎng)還不夠穩(wěn)定，采用公允價(jià)值計(jì)量模式可能會(huì)使企業(yè)在不同年度的利潤(rùn)差異較大，影響投資者對(duì)企業(yè)的判斷。

同大部分企業(yè)一樣，萬(wàn)科對(duì)于投資性房地產(chǎn)也選擇了成本計(jì)量模式，相對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量模式，成本計(jì)量模式雖然不能反映資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，但它更加謹(jǐn)慎，計(jì)量起來(lái)也相對(duì)方便。此外，對(duì)于用于銀行借款抵押的投資性房地產(chǎn)，成本計(jì)量模式能更好地反映資產(chǎn)的抵債能力，降低了資不抵債的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）應(yīng)收賬款政策。萬(wàn)科對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)的管理分為兩大類：個(gè)別方式評(píng)估與組合方式評(píng)估。運(yùn)用個(gè)別方式評(píng)估時(shí)，萬(wàn)科將應(yīng)收款項(xiàng)分為兩類：?jiǎn)雾?xiàng)金額重大并單獨(dú)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項(xiàng)和單項(xiàng)金額不重大但單獨(dú)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項(xiàng)。當(dāng)應(yīng)收款項(xiàng)的預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量（不包括尚未發(fā)生的未來(lái)信用損失）按原實(shí)際利率折現(xiàn)的現(xiàn)值低于其賬面價(jià)值時(shí)，萬(wàn)科將該應(yīng)收款項(xiàng)的賬面價(jià)值減記至該現(xiàn)值，減記的金額確認(rèn)為資產(chǎn)減值損失，計(jì)入當(dāng)期損益。當(dāng)運(yùn)用組合方式評(píng)估應(yīng)收款項(xiàng)的減值損失時(shí)，減值損失金額是根據(jù)具有類似信用風(fēng)險(xiǎn)特征的應(yīng)收款項(xiàng)（包括以個(gè)別方式評(píng)估未發(fā)生減值的應(yīng)收款項(xiàng)）的以往損失經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)反映當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況的可觀察數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整確定的。萬(wàn)科將不單獨(dú)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項(xiàng)分為組合一和組合二。組合一按債務(wù)單位的信用風(fēng)險(xiǎn)特征劃分，主要為經(jīng)單獨(dú)測(cè)試后未減值的應(yīng)收款項(xiàng)，此類款項(xiàng)發(fā)生壞賬損失的可能性極小，不計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。組合二為除組合一及單項(xiàng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項(xiàng)之外的應(yīng)收款項(xiàng)，萬(wàn)科結(jié)合歷史經(jīng)驗(yàn)，采用賬齡分析法對(duì)本組合的應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。

通過(guò)與保利地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策進(jìn)行對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，二者在壞賬準(zhǔn)備計(jì)提方面的政策類似，但在以下幾個(gè)方面存在差別。首先，對(duì)于單項(xiàng)金額重大的應(yīng)收款項(xiàng)的規(guī)定不同。萬(wàn)科將單項(xiàng)金額大于人民幣1 000萬(wàn)元的應(yīng)收賬款，及單項(xiàng)金額大于人民幣3 000萬(wàn)元的其他應(yīng)收款視為重大；保利地產(chǎn)將單項(xiàng)金額超過(guò)10 000萬(wàn)元以上的應(yīng)收款項(xiàng)認(rèn)定為重大。其次，通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表附注進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)雖然也有三種壞賬準(zhǔn)備計(jì)提方法，但按賬齡分析法計(jì)提的比例為100%，也就是說(shuō)保利地產(chǎn)都是根據(jù)賬齡分析法計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的，而萬(wàn)科則采取幾種方法組合的方式進(jìn)行計(jì)提，避免了單種方法的不足，體現(xiàn)了其謹(jǐn)慎穩(wěn)健的戰(zhàn)略。最后，萬(wàn)科和保利地產(chǎn)采用賬齡分析法計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的比率不同，保利地產(chǎn)采用賬齡分析法計(jì)提壞賬準(zhǔn)備無(wú)論賬齡長(zhǎng)短計(jì)提比率一律為5%，萬(wàn)科則根據(jù)應(yīng)收款項(xiàng)的賬齡不同采用不同的計(jì)提比率：1年以內(nèi)（含1年）賬齡的應(yīng)收款項(xiàng)壞賬準(zhǔn)備的計(jì)提比率為1%，1―3年（含3年）的為5%，3年以上的為30%。通過(guò)比較二者的壞賬準(zhǔn)備計(jì)提比率可以發(fā)現(xiàn)，雖然保利地產(chǎn)的壞賬準(zhǔn)備計(jì)提比率沒(méi)有隨賬齡的增加而增加，存在壞賬被低估的可能，但是其總體的壞賬準(zhǔn)備計(jì)提比率卻比萬(wàn)科要高，這可能與二者采取的公司戰(zhàn)略有關(guān)：萬(wàn)科采取的是保守穩(wěn)健的戰(zhàn)略，而保利地產(chǎn)采取的是激進(jìn)的戰(zhàn)略。2013―2015年，萬(wàn)科的壞賬準(zhǔn)備占應(yīng)收款項(xiàng)的比率分別為1.06%、0.82%、0.61%，保利地產(chǎn)的壞賬準(zhǔn)備占應(yīng)收款項(xiàng)的比率分別為2.46%、1.65%、1.15%。從中也可以看出萬(wàn)科在應(yīng)收賬款方面的風(fēng)險(xiǎn)比保利地產(chǎn)要小，對(duì)應(yīng)收賬款的管理能力較好，再一次印證了萬(wàn)科財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的謹(jǐn)慎性。然而從財(cái)務(wù)報(bào)表的批注來(lái)看，萬(wàn)科也存在一些不足，比如針對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)，相對(duì)于其他房地產(chǎn)公司，萬(wàn)科沒(méi)有列出比較重大的應(yīng)收款項(xiàng)明細(xì)，這使得報(bào)表閱讀者所獲得的相關(guān)信息只是表面的，因?yàn)闆](méi)有重大的應(yīng)收款項(xiàng)明細(xì)，無(wú)法對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)的壞賬風(fēng)險(xiǎn)有更深入的了解。

（四）收入確認(rèn)政策。萬(wàn)科的收入來(lái)源主要有：銷售商品收入、物業(yè)出租、提供勞務(wù)收入、建造合同收入以及利息收入，其中銷售商品收入是萬(wàn)科主要的收入來(lái)源。同時(shí)滿足收入的一般確認(rèn)條件及以下條件時(shí)，萬(wàn)科確認(rèn)銷售商品收入：（1）萬(wàn)科將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）萬(wàn)科既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制。萬(wàn)科按已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款的公允價(jià)值確定銷售商品收入金額。房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗(yàn)收合格，達(dá)到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明（通常是指收到銷售合同首期款及已確認(rèn)余下房款的付款安排）時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)周期比較長(zhǎng)，多數(shù)樓盤的運(yùn)作過(guò)程可能橫跨兩個(gè)甚至幾個(gè)會(huì)計(jì)年度。因此，與普通企業(yè)的利潤(rùn)表不同，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)表中的利潤(rùn)反映的是前幾年的經(jīng)營(yíng)成果和當(dāng)年的部分業(yè)績(jī)；單個(gè)年度的實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果應(yīng)當(dāng)通過(guò)該年存貨的變化量查看。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款與營(yíng)業(yè)收系緊密，因?yàn)楹艽蟊壤念A(yù)收賬款將在符合收入的確認(rèn)條件后結(jié)轉(zhuǎn)為收入，不是真正意義上的負(fù)債。在這項(xiàng)因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)測(cè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)時(shí)，不能完全依賴?yán)麧?rùn)表數(shù)據(jù)，應(yīng)同時(shí)參考預(yù)收賬款余額，比如2013―2015年萬(wàn)科的預(yù)收賬款明顯高于其他住宅類房地產(chǎn)企業(yè)，可以預(yù)測(cè)萬(wàn)科的未來(lái)收入情況比較樂(lè)觀。

（五）折舊政策。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨和固定資產(chǎn)不同于普通企業(yè)，因而其折舊政策的影響顯得更為重要。萬(wàn)科采用的折舊政策是，對(duì)于構(gòu)成固定資產(chǎn)的各組成部分，如果各自具有不同使用壽命或者以不同方式為公司提供經(jīng)濟(jì)利益，適用不同折舊率或折舊方法的，分別將各組成部分確認(rèn)為單項(xiàng)固定資產(chǎn)，同時(shí)除非固定資產(chǎn)符合持有待售的條件，其他情況下都將固定資產(chǎn)的成本扣除預(yù)計(jì)凈殘值和累計(jì)減值準(zhǔn)備后在其使用壽命內(nèi)按年限平均法計(jì)提折舊。在這種折舊方法之下，各個(gè)會(huì)計(jì)期間的折舊額相等，使得企業(yè)的收益比較平穩(wěn)。萬(wàn)科各類固定資產(chǎn)的使用壽命、年折舊率和殘值率如表2所示。

萬(wàn)科采用直線法計(jì)提固定資產(chǎn)折舊簡(jiǎn)化了會(huì)計(jì)核算，但是固定資產(chǎn)在使用前期操作效能高，使用資產(chǎn)所獲得的收入比較高，根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則，前期計(jì)提的折舊額應(yīng)該比較多，那么萬(wàn)科對(duì)于固定資產(chǎn)全部采用直線法而不采用加速折舊法是否合理？答案是肯定的，這與萬(wàn)科所處的行業(yè)有關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)的固定資產(chǎn)類型不同于工業(yè)企業(yè)，房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)，如房屋建筑物、辦公設(shè)備、電子設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備等，價(jià)值損耗都非常穩(wěn)定，不像工業(yè)企業(yè)的機(jī)器設(shè)備那樣價(jià)值磨損不均勻，需要使用加速折舊法，因而這種方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)已能夠反映其固定資產(chǎn)的折舊狀況。

通過(guò)與同行業(yè)的保利地產(chǎn)相比可以發(fā)現(xiàn)，保利地a在2011年以前的折舊政策與萬(wàn)科類似，但在2011年保利地產(chǎn)變更了折舊政策，變更結(jié)果如表3所示。通過(guò)對(duì)比可以看出，保利地產(chǎn)在變更會(huì)計(jì)政策后增加了折舊的彈性，同時(shí)也增加了凈利潤(rùn)的操作余地，也就是說(shuō)存在盈余管理的動(dòng)機(jī)。相比之下，萬(wàn)科一直沒(méi)有變更會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)，從這一點(diǎn)可以看出，萬(wàn)科采取的是比較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策。

對(duì)于融資租賃固定資產(chǎn)萬(wàn)科也采用直線法計(jì)提折舊，從財(cái)務(wù)報(bào)表附注來(lái)看，租賃資產(chǎn)的折舊年限在租賃期與租賃資產(chǎn)使用壽命兩者中選較短者進(jìn)行計(jì)提。然而該方法的不足之處在于，在萬(wàn)科的年度財(cái)務(wù)報(bào)表中并未區(qū)分租賃期屆滿后企業(yè)是否能夠取得租賃固定資產(chǎn)的所有權(quán)，而是一概而論，這有可能造成實(shí)際計(jì)提的折舊比應(yīng)計(jì)的高從而降低凈利潤(rùn)的情況，但也有可能只是附注披露不夠完善的問(wèn)題。

（六）稅收優(yōu)惠政策。2015年萬(wàn)科納稅金額單所得稅一項(xiàng)就達(dá)145億元，納稅籌劃空間巨大；而所得稅作為企業(yè)必須繳納的最重要的稅種之一，具有稅基大、稅率高、稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁、計(jì)算環(huán)節(jié)復(fù)雜等特點(diǎn)，具備了稅收籌劃的必要性和可能性。政策方面，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)所得稅采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法計(jì)算，減少了企業(yè)的選擇空間，在所得稅核算方面更體現(xiàn)了企業(yè)的實(shí)際狀況。2008年1月1日起，原來(lái)享受稅率優(yōu)惠政策的企業(yè)也在5年內(nèi)逐步過(guò)渡到統(tǒng)一的法定稅率25%。所以萬(wàn)科目前的納稅籌劃主要通過(guò)轉(zhuǎn)換銷售的方式，以精裝房代替毛坯房；小股操盤，合作建房；企業(yè)聯(lián)營(yíng)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓；捐贈(zèng)和利息支出扣除的合理規(guī)劃等進(jìn)行。

（七）信息披露質(zhì)量。通過(guò)對(duì)萬(wàn)科關(guān)鍵的會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)進(jìn)行重點(diǎn)分析，可知2013―2015年萬(wàn)科的會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)穩(wěn)定，并沒(méi)有變更會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)，從這一點(diǎn)可以看出，萬(wàn)科采取的是比較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，進(jìn)而可以推斷萬(wàn)科管理層利用會(huì)計(jì)政策或會(huì)計(jì)估計(jì)變更進(jìn)行盈余管理的可能性不高，延續(xù)了以前的會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)，保持了公司會(huì)計(jì)核算的一致性和連貫性。

此外，在信息披露質(zhì)量方面萬(wàn)科存在以下問(wèn)題：（1）萬(wàn)科在存貨相關(guān)會(huì)計(jì)政策中沒(méi)有說(shuō)明存貨發(fā)出時(shí)如何計(jì)價(jià)以及采取哪種存貨盤存制度，同時(shí)對(duì)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備如何確定也沒(méi)有詳細(xì)說(shuō)明；（2）萬(wàn)科對(duì)預(yù)收賬款和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的披露不詳細(xì)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)收賬款和主營(yíng)業(yè)務(wù)收系緊密，正如萬(wàn)科在報(bào)表中提到的不符合收入確認(rèn)的款項(xiàng)列為預(yù)收賬款，但萬(wàn)科并沒(méi)有詳細(xì)說(shuō)明在什么情況下預(yù)收款可以結(jié)轉(zhuǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

二、結(jié)論

會(huì)計(jì)分析的主要目的是消除會(huì)計(jì)政策或會(huì)計(jì)估計(jì)對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的影響。通過(guò)對(duì)萬(wàn)科存貨、應(yīng)收賬款、收入確認(rèn)等關(guān)鍵會(huì)計(jì)政策和存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、固定資產(chǎn)折舊、壞賬準(zhǔn)備計(jì)提等會(huì)計(jì)估計(jì)的分析，可以看出萬(wàn)科的會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)具有一致性和穩(wěn)健性，從而能夠保證萬(wàn)科會(huì)計(jì)質(zhì)量的準(zhǔn)確性，同時(shí)由于萬(wàn)科近幾年來(lái)都未變更會(huì)計(jì)政策，確保了公司的前期財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)和后期財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)具有可比性，為財(cái)務(wù)分析的對(duì)比奠定了基礎(chǔ)。

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