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第1篇

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，自身具有兩大特點(diǎn)，一是與宏觀經(jīng)濟(jì)政策緊密聯(lián)系，具有明顯的周期性；二是屬于資金密集型行業(yè)，與金融體系關(guān)系密切。近十幾年，在房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模也不斷攀升。綜觀全國，當(dāng)前房地產(chǎn)處于復(fù)雜的宏觀調(diào)控期，在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，房價(jià)回調(diào)預(yù)期愈加增強(qiáng)，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)外溢正在加快，未來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的含義及投放情況

房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指運(yùn)用信貸資金向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。按貸款用途，分為住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）開發(fā)貸款（含科教文衛(wèi)單位經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)貸款）、商業(yè)用房開發(fā)貸款、高等院校學(xué)生公寓建設(shè)貸款及其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款等。按照中國人民銀行的數(shù)據(jù)，2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款全年總計(jì)新增約3313億元。這一數(shù)字較2010年、2009年減少了四成。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款總計(jì)新增5916億元。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增也高達(dá)5764億元。可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放受到來自監(jiān)管方面的壓力，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款持審慎態(tài)度，投速降低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力、財(cái)務(wù)壓力上升；與此同時(shí)，銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)——政策性風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)。商業(yè)銀行如何把握政策導(dǎo)向，積極應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，成為銀行審計(jì)人員關(guān)注的重點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和審計(jì)要點(diǎn)

房地產(chǎn)金融中的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、制度風(fēng)險(xiǎn)等。在房地產(chǎn)貸款審計(jì)中既要關(guān)注宏觀層面又要關(guān)注微觀操作層面。這里只側(cè)重關(guān)注與操作風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的合規(guī)審計(jì)內(nèi)容。表1中所列基本涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)內(nèi)部控制各環(huán)節(jié)及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

（一）貸款審批發(fā)放流程中的審計(jì)要點(diǎn)

1．貸款時(shí)項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù)、土地使用證等“四證一書”手續(xù)是否齊備。對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等四證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。

2．貸款時(shí)項(xiàng)目資本金是否足額到位。根據(jù)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金的有關(guān)規(guī)定，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%，在審計(jì)中應(yīng)關(guān)注貸款時(shí)項(xiàng)目資本金是否及時(shí)足額到位，是否存在對自有資金嚴(yán)重不足的開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款?？梢酝ㄟ^審查企業(yè)在銀行開立的賬戶以及當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門批復(fù)同意的資本金到位情況等證明材料，并與該項(xiàng)目在發(fā)改委備案登記的項(xiàng)目投資進(jìn)行比對判斷項(xiàng)目的資本金是否及時(shí)足額到位。

3．開發(fā)企業(yè)是否利用已完工項(xiàng)目重復(fù)申請貸款，或利用同一項(xiàng)目在多家商業(yè)銀行重復(fù)申請貸款導(dǎo)致貸款金額超過項(xiàng)目投資額。比如，審計(jì)中曾發(fā)現(xiàn)某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)某項(xiàng)目，分別向當(dāng)?shù)貎杉疑虡I(yè)銀行申請貸款6.5億元（該項(xiàng)目備案投資10億元），先后獲得兩家銀行授信并簽訂貸款合同。

4．開發(fā)商是否存在向銀行多報(bào)投資額，超比例獲取貸款。通過比較開發(fā)商備案登記的項(xiàng)目總投資與向銀行申請貸款時(shí)的項(xiàng)目總投資，關(guān)注開發(fā)企業(yè)在申請貸款時(shí)是否存在通過提供虛假可研報(bào)告等資料，虛增項(xiàng)目投資額套取銀行貸款等。

5．核實(shí)抵押情況是否真實(shí)有效。通過實(shí)地考察當(dāng)?shù)胤績r(jià)情況，并根據(jù)《土地項(xiàng)目評估報(bào)告》估算出項(xiàng)目貸款的資金擔(dān)保比例，審查土地價(jià)值是否被高估或評估報(bào)告是否虛假不真實(shí)。

（二）貸款資金回款路徑封閉式管理的審計(jì)要點(diǎn)

對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行封閉管理，在開發(fā)階段，可以保證貸款資金用于項(xiàng)目開發(fā)；在銷售階段，通過封閉管理歸集銷售資金，保證銷售資金優(yōu)先用于還貸。否則，一旦貸款資金被挪用，有可能造成項(xiàng)目不能按期完成甚至爛尾，而項(xiàng)目銷售資金被挪用，就有可能喪失還款資金來源，貸款存在違約風(fēng)險(xiǎn)，甚至造成貸款損失，所以貸款資金回款路徑的封閉管理是確保貸款安全性的重點(diǎn)。加強(qiáng)封閉管理賬戶的監(jiān)管，對項(xiàng)目結(jié)算資金和銷售回籠資金必須在封閉賬戶存入和使用。禁止從銷售回籠專戶直接對外支付項(xiàng)目建設(shè)資金。因房屋銷售提取抵押權(quán)證的，需先收回不低于權(quán)利價(jià)值的開發(fā)貸款。項(xiàng)目銷售進(jìn)度達(dá)到審批書要求的起還點(diǎn)時(shí)，銷售回籠資金應(yīng)全部用于歸還開發(fā)貸款。

第2篇

(訊)二級市場目前有電子商務(wù)上市公司有：三六五網(wǎng)、上海鋼聯(lián)、生意寶、焦點(diǎn)科技、海虹控股、三五互聯(lián)、東方財(cái)富、樂視網(wǎng)、中青寶。其中三六五網(wǎng)、上海鋼聯(lián)、生意寶、海虹控股主要經(jīng)營行業(yè)垂直網(wǎng)站，主營收入分別來自房地產(chǎn)、鋼鐵、化工、醫(yī)藥企業(yè)的廣告、注冊收費(fèi)用戶、鏈接等，現(xiàn)就這四家企業(yè)進(jìn)行估值比較：

1、公司價(jià)格(即買入整個(gè)公司的價(jià)錢：總市值)：按3月27日收盤價(jià)計(jì)算，三六五網(wǎng)25.72億、上海鋼聯(lián)13.64億、生意寶22.93億、海虹控股56.46億；2011年?duì)I業(yè)收入分別為2.2億、3.5億、1.4億、1.5億，營業(yè)收入是判斷一個(gè)網(wǎng)站規(guī)模、價(jià)值的重要指標(biāo)，總市值與營業(yè)收入比是衡量業(yè)績彈性的重要依據(jù)，是企業(yè)成長性的一個(gè)重要參考，上海鋼聯(lián)總市值小、營業(yè)收入大，具有絕對優(yōu)勢。

2、行業(yè)地位：電子商務(wù)有特殊的特點(diǎn)，一種創(chuàng)新模式經(jīng)過一段時(shí)間的激烈競爭后，只有第一，沒有第二，第一名會占據(jù)半壁江山，后來者只能創(chuàng)新其他模式或兼并重組，否則難以超越。三六五網(wǎng)在房產(chǎn)業(yè)排名第五，存在受實(shí)力更強(qiáng)的房產(chǎn)網(wǎng)站沖擊所屬市場的風(fēng)險(xiǎn)，上海鋼聯(lián)在鋼鐵行業(yè)排名第一，占有率56%，生意寶在化工行業(yè)排名第一，海虹控股在醫(yī)藥行業(yè)排名第一，上海鋼聯(lián)是國內(nèi)最大的行業(yè)垂直網(wǎng)站，2008年國內(nèi)第一家營業(yè)收入突破1億元。

3、相關(guān)指標(biāo)情況：三六五網(wǎng)、上海鋼聯(lián)、生意寶、海虹控股2011年每股凈資產(chǎn)分別為11.23元、8.3元、2.77元、1.35元，市盈率分別為36倍、34倍、75倍、300倍，市凈率分別為4.76倍、4.76倍、4.74倍、4.93倍。上海鋼聯(lián)有一定的優(yōu)勢。 （編選：）

第3篇

【關(guān)鍵詞】信貸風(fēng)險(xiǎn)審計(jì)重點(diǎn)商業(yè)銀行

一、當(dāng)前銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

信貸業(yè)務(wù)是我國商業(yè)銀行最核心的業(yè)務(wù)，信貸資產(chǎn)質(zhì)量的好壞關(guān)系到銀行能否健康的生存與發(fā)展。如果商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)不斷膨脹，那么勢必會造成不良資產(chǎn)劇增、信貸資金可用量減少及信貸資金周轉(zhuǎn)速度的放慢，同時(shí)也會在一定程度上使整個(gè)商業(yè)銀行的財(cái)務(wù)狀況惡化、削弱其盈利能力，甚至導(dǎo)致其巨額虧損，面臨破產(chǎn)威脅。銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，是商業(yè)銀行在經(jīng)營貨幣和信用業(yè)務(wù)過程中，由于各種不利因素引起貨幣資金不能按時(shí)回流，不能保值增值的可能性。信貸風(fēng)險(xiǎn)是銀行經(jīng)營過程中所面臨的最主要的風(fēng)險(xiǎn)之一。在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下,銀行業(yè)不良貸款慣性增長的趨勢可能延續(xù)下去，可見，銀行業(yè)整體業(yè)績欠佳乃大勢所趨。雖然目前我國商業(yè)銀行不良貸款率還不是很高，但相當(dāng)一部分銀行在信貸風(fēng)險(xiǎn)方面，利用內(nèi)部管理的便利性，對其進(jìn)行了調(diào)節(jié)和控制，沒有充分反映信貸風(fēng)險(xiǎn)。從中長期來看，銀行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)上升，信貸資產(chǎn)質(zhì)量有進(jìn)一步惡化趨勢。2014年商業(yè)銀行平均資產(chǎn)利潤率1.23%，同比下降0.04個(gè)百分點(diǎn);平均資本利潤率17.59%，同比下降1.58個(gè)百分點(diǎn)。全年不良貸款率可能上升0.2～0.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到1.5%～1.6%的水平。

二、銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)形式

（一）關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款的核心就是借款人通過各種相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系來套取銀行的信用，套取銀行的貸款。一種是集團(tuán)關(guān)聯(lián)。是指一個(gè)集團(tuán)利用股權(quán)控股若干家子公司，每個(gè)子公司都是獨(dú)立法人，獨(dú)立享有民事權(quán)利、承擔(dān)民事責(zé)任。集團(tuán)關(guān)聯(lián)貸款形式有以下幾種：一是子公司自身作為借款人申請貸款，用集團(tuán)母公司固定資產(chǎn)作貸款抵押物；二是相互擔(dān)保貸款。一家子公司貸款，其他子公司或集團(tuán)公司保證擔(dān)保。這種通過集團(tuán)關(guān)聯(lián)企業(yè)所套取的銀行貸款一般都是在集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)一使用。在目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行，各種風(fēng)險(xiǎn)加速暴露的背景下，部分關(guān)聯(lián)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況受到不同程度的沖擊，特別是多頭融資、過度融資的集團(tuán)客戶，風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)可能出現(xiàn)，尤其應(yīng)引起我們的密切關(guān)注和警示。

（二）票據(jù)融資的風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難，加上銀行惜貸，企業(yè)營運(yùn)資金出現(xiàn)困難在所難免。為了取得銀行信用，一些企業(yè)利用50%或者更少的保證金獲取票據(jù)，脫離真實(shí)交易背景辦理票據(jù)貼現(xiàn)業(yè)務(wù)，貼現(xiàn)后再去其他銀行申請更大金額的票據(jù)額度，這種做法，不僅同時(shí)虛假增加了銀行貸款及存款的規(guī)模，使銀行經(jīng)營的財(cái)務(wù)成本增加，制造了銀行信用泡沫，也影響了金融機(jī)構(gòu)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長的支持力度，存在較大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。其主要形式有兩種：一種是虛構(gòu)貿(mào)易背景、偽造或變造增值稅發(fā)票，騙取銀行信貸資金。另一種是利用關(guān)聯(lián)企業(yè)互開增值稅發(fā)票，辦理銀行承兌匯票，相互貼現(xiàn)，套取銀行存貸利差。

（三）信貸資金管理不到位的風(fēng)險(xiǎn)

由于我國的信用環(huán)境相對較差，銀行監(jiān)管資金流向的手段不夠完善，一些信貸客戶存在以虛假理由申請貸款，信貸資金到賬后通過虛假受托支付，刻意轉(zhuǎn)移貸款資金，逃避銀行監(jiān)管的情況。內(nèi)部審計(jì)發(fā)現(xiàn)，商業(yè)銀行在信貸資金管理方面，仍存在一些亟待解決的風(fēng)險(xiǎn)和問題：一是在信貸資金入賬后，資金支付管理環(huán)節(jié)中，雖然有系統(tǒng)控制和制度約束，但信貸資金的使用與監(jiān)督未能最終落到實(shí)處；二是集團(tuán)客戶內(nèi)部資金管理模式的變化和網(wǎng)銀工具的使用，已成為信貸資金監(jiān)管的難點(diǎn)，雖然銀行也出臺了相應(yīng)制度和辦法，但與業(yè)務(wù)發(fā)展和控制風(fēng)險(xiǎn)還有一定差距；三是少數(shù)貸款仍存在貸后管理不力，貸款資金使用流于形式的問題，將流動(dòng)資金貸款用于固定資產(chǎn)建設(shè)、貸款資金進(jìn)入證券市場的問題仍然存在。

三、銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)審計(jì)重點(diǎn)及方法

以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向，始終是銀行內(nèi)部審計(jì)的方向。目的只有一個(gè)就是發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)系統(tǒng)為銀行發(fā)展保駕護(hù)航的作用，通過審計(jì)職能的發(fā)揮，使問題越來越少、越來越小。針對發(fā)展速度逐步放慢的經(jīng)濟(jì)和宏觀調(diào)控政策變化的新形勢，內(nèi)審部門應(yīng)跟上時(shí)代的變化，把握政策導(dǎo)向和風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向開展審計(jì)，把握審計(jì)重點(diǎn)和方法，幫助銀行信貸管理部門提前把握認(rèn)識信貸風(fēng)險(xiǎn)，充分發(fā)揮審計(jì)監(jiān)督評價(jià)和建設(shè)的職能。

（一）關(guān)注宏觀政策變化，切入內(nèi)部審計(jì)重點(diǎn)

在適度寬松的貨幣政策下，內(nèi)部審計(jì)要適應(yīng)這種變化，重點(diǎn)關(guān)注銀行內(nèi)部制定的信貸政策與國家法律規(guī)定及監(jiān)管部門規(guī)章制度要求是否相違背，貸款投向是否向國家支持的產(chǎn)行業(yè)，是否結(jié)合自身特點(diǎn)，發(fā)揮自身優(yōu)勢，遵守審慎原則投放貸款，是否按資產(chǎn)負(fù)債比例管理要求從嚴(yán)掌握貸款規(guī)模，選擇貸款對象，是否存在盲目擴(kuò)張行為；信貸策略是否結(jié)合本行實(shí)際情況形成文件，并下發(fā)至每一個(gè)信貸人員學(xué)習(xí)了解、掌握并按要求執(zhí)行。

（二）集團(tuán)客戶和關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款的審計(jì)重點(diǎn)及方法

集團(tuán)客戶或關(guān)聯(lián)企業(yè)通過建立股權(quán)關(guān)系復(fù)雜的關(guān)聯(lián)企業(yè)組織網(wǎng)、偽造虛假貸款申請材料、采取交叉擔(dān)保的方式套取銀行貸款的案件近幾年都有披露。內(nèi)部審計(jì)應(yīng)通過現(xiàn)場審計(jì)，查看借款人信貸資金的使用情況，判斷貸款資金流向是否與借款合同規(guī)定一致；關(guān)聯(lián)企業(yè)互保貸款是否存在被保證人長期占用的情況；集團(tuán)客戶是否存在占用借款人資金、借款主體與貸款實(shí)際使用人分離等風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。

（三）票據(jù)貼現(xiàn)業(yè)務(wù)的審計(jì)重點(diǎn)及方法

由于部分銀行經(jīng)營片面追求市場份額，防范意識風(fēng)險(xiǎn)不夠，特別是在經(jīng)濟(jì)上行期，在內(nèi)部控制和管理中，放松對商業(yè)匯票業(yè)務(wù)的貿(mào)易背景審查，為諸多違規(guī)行為或風(fēng)險(xiǎn)隱患的產(chǎn)生留出了空間，同時(shí)一些犯罪分子利用票據(jù)進(jìn)行詐騙，偽造、變造銀行承兌匯票，“克隆”票據(jù)也時(shí)有發(fā)生，對商業(yè)銀行內(nèi)部控制提出了更高的要求，防范、化解票據(jù)風(fēng)險(xiǎn)刻不容緩。內(nèi)部審計(jì)要通過對商業(yè)匯票業(yè)務(wù)貿(mào)易背景的真實(shí)性、合法性審閱，重點(diǎn)關(guān)注承兌行業(yè)務(wù)流程控制是否到位，貼現(xiàn)資金監(jiān)管是否有效，杜絕票據(jù)貼現(xiàn)資金直接或間接通過第三方回流申請人的情況發(fā)生。

（四）信貸資金使用管理的審計(jì)重點(diǎn)及方法