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1城市土地流轉(zhuǎn)主體盈利來源

1)政府盈利來源。政府作為非盈利性機構(gòu)，其利益即社會公眾利益，而實踐中政府是由龐大工作人員組成的經(jīng)濟利益共同體，并且政府充當著城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)主要角色，所以政府必須保障其充足的資金以維系機構(gòu)乃至社會的正常運轉(zhuǎn)。土地作為城市開發(fā)的載體，城市建設(shè)征地拆遷的土地收入是各級地方政府財政收入的重要來源，可分為城市土地地租(征地費用)和稅收(城建稅及教育附加稅等)兩部分。2)一級開發(fā)公司盈利來源。一級開發(fā)主體作為市場“理性經(jīng)濟人”角色，追求城市土地開發(fā)利潤最大化，其收益來源于土地一級市場購買與房地產(chǎn)售賣市場的差價，為了盡量擴大利潤空間，土地一級開發(fā)公司不得不嚴格控制土地整理過程中各種費用(拆遷、安置、基礎(chǔ)配套建設(shè)等)的支出，嚴格限制資金投入，使資金利用效率最高。目前，市場上比較普遍的土地一級開發(fā)利益分配方式是利潤分成模式，由一級開發(fā)公司與政府約定，“國有土地使用權(quán)出讓價款”減去“土地一級開發(fā)成本”，再減去“政府提取的各項費用”即為其盈利來源。其次，一級開發(fā)公司為實現(xiàn)更大利潤常常在土地一二級市場進行聯(lián)動收益，其主要原因來源于土地一級開發(fā)公司先入為主的優(yōu)勢以及政府的優(yōu)惠承諾獲取的相對低成本的土地。然而，隨著房、地運營模式的分離，一、二土地市場將實現(xiàn)獨立，土地一級開發(fā)公司盈利的主要途徑還是在于其開發(fā)過程中科學合理的投資與其對成本的嚴格控制。

2二級開發(fā)的盈利模式

在城鎮(zhèn)化連續(xù)成為市場熱炒主題的背景之下，二級開發(fā)市場作為一級開發(fā)市場的延續(xù)，能有效的聯(lián)動，反映了土地一級市場的需求及房地產(chǎn)市場的供求狀況。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級市場是指已取得土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，在該地塊的土地上建造好的建筑物，如住宅房、辦公樓等，將土地使用權(quán)和土地上建筑物的所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓或僅出租給房地產(chǎn)消費者的市場。二級開發(fā)的盈利模式，指土地使用權(quán)作為商品流入市場，其擁有者對土地進行二次開發(fā)，將土地上的建筑房屋出售或出租以獲取利潤的盈利模式。

2.1房地產(chǎn)二級開發(fā)市場前景房地產(chǎn)是一種特殊商品，從房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系來看，供求機制是房地產(chǎn)市場運作的最基本機制。房地產(chǎn)市場存在著雙需求，表現(xiàn)在居住需求和投機需求，相比新能源、股市、黃金等，房地產(chǎn)行業(yè)具有門檻低，保值性好等特點，隨著城市化的進程的加快，城市土地增值使得地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)也是極好的保值增值投資品。

2.2房地產(chǎn)二級開發(fā)主要盈利來源房地產(chǎn)二級開發(fā)成本的高低直接影響其盈利，房地產(chǎn)商要實現(xiàn)最大利潤，就必須對房地產(chǎn)二級開發(fā)成本影響因素合理操作。本文把影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的因素歸結(jié)為五種:稅收、滾動開發(fā)模式、負債經(jīng)營、期房銷售、土地制度。1)負債經(jīng)營。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，一般只要能湊到開發(fā)成本的30%就可以向銀行申請貸款，通常能貸到40%以上的款，加上施工單位為其墊付的資金，來源于銀行借款的資金及購房者的按揭，目前中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運行項目時約70%的資金都是來自銀行。房地產(chǎn)企業(yè)有償利用債務(wù)資本來進行生產(chǎn)經(jīng)營和管理，借助財務(wù)杠桿的作用，能最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負債的增值功能，提高自由資金利潤率以謀取可觀利潤。2)期房銷售。一則開發(fā)商可以提前償還貸款以減少財務(wù)利息支出;二則盈余資金又被轉(zhuǎn)入下一個開發(fā)項目。作為下一項目自有資金以向銀行貸款保證項目得以持續(xù)，而不用等本期樓盤售完和全部收回資金，通過利用消費者的預付賬款，能有效減少其財務(wù)成本，進而擴大房地產(chǎn)二級開發(fā)市場利潤空間。3)稅收。房地產(chǎn)商通過在預售樓盤時故意推遲以延遲稅款方式以保證項目運營資金的充足，減少運營期貸款利息費用支出。4)土地制度。由于土地二級市場的不完善、一二級市場分工模糊，大型的房地產(chǎn)開發(fā)商往往將一級土地整理與二級開發(fā)相結(jié)合，提前介入土地市場并與政府共同約定出讓土地的限制性條件，在招、拍、掛中確保自己能順利地以較低成本取得二級開發(fā)權(quán)，從而減少土地成本實現(xiàn)房地產(chǎn)二級市場的盈利。

3城市資產(chǎn)運營的盈利模式

“城市運營”是在“經(jīng)營城市”的理念下于2002年萌發(fā)的一個新事物。城市運營是市場經(jīng)濟深入發(fā)展的產(chǎn)物，在城市競爭時代里，政府必須轉(zhuǎn)變其職能并采取一系列行動提高公共經(jīng)濟效率，從開發(fā)城市到管理城市到運營城市，再到如何把城市經(jīng)營好，讓城市更好地發(fā)展，更富有競爭力。城市資產(chǎn)運營的盈利模式，是指城市運營商按市場經(jīng)濟規(guī)律配合政府，運用市場經(jīng)濟的手段，通過政策運作與資產(chǎn)經(jīng)營，對城市已積累的資金、有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)進行集聚、重組和營運，計算其投入和產(chǎn)出，力求以最低“成本”獲取城市開發(fā)的最大化公共績效，同時獲取運營商自身利潤的最大化。

3.1城市資產(chǎn)構(gòu)成“資產(chǎn)”是指具有市場價值或交換價值的實體，這種實體是指所有者的財富或財產(chǎn)的價值綜合物，既包括資本形態(tài)的價值，也包括非資本形態(tài)的價值，城市資產(chǎn)構(gòu)成系統(tǒng)見圖3。城市資產(chǎn)最終以城市資金或城市資產(chǎn)存量形式得以體現(xiàn)，新一輪“造城運動”，城市開發(fā)主體通過對人力資源在特定地域空間勞作績效和創(chuàng)造成就的充分利用，能進一步挖掘新時期城市市場價值潛力。

3.2基于企業(yè)經(jīng)營的城市資產(chǎn)運營價值鏈企業(yè)價值鏈是在設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、發(fā)送和輔助其產(chǎn)品的過程中進行種種活動的關(guān)聯(lián)關(guān)系形態(tài)。目前成功的城市運營商，大多“發(fā)家”于房地產(chǎn)開發(fā)公司或市政建設(shè)公司，立足于城市資產(chǎn)構(gòu)成，具有行業(yè)競爭力和適應(yīng)市場的城市運營商，應(yīng)摒棄以往房地產(chǎn)公司或市政建設(shè)公司單純進行住宅、樓盤開發(fā)或市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的做法，充分發(fā)揮城市資源整合能力，延伸城市開發(fā)價值鏈。整合、發(fā)展、策劃土地整理等上游價值鏈，中期以規(guī)劃地區(qū)建設(shè)，并以持有寫字樓、商業(yè)、廉租房、公租房等物業(yè)進行經(jīng)營，逐步成熟后，以具體城市運營項目為主體，爭取參與城市公用工程以及水、電、氣等公共設(shè)施運營和管理，獲得長久穩(wěn)定收益。

3.3城市資產(chǎn)運營主要盈利來源1)基礎(chǔ)設(shè)施整合。以土地開發(fā)、規(guī)劃為先導，城市運營商早期參與政府對城市的規(guī)劃布局，采取與當?shù)卣闪⒑献鞴镜确绞浇鉀Q其土地一級開發(fā)過程中資金缺口以及專業(yè)力量不足等問題。政府提供行政職能，運營商提供技術(shù)、資金、人力等開發(fā)整理土地，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時與政府簽訂框架協(xié)議然后在公開拍賣中競投獲得土地二級開發(fā)權(quán)，其利潤包括基礎(chǔ)設(shè)施工程前期投資所產(chǎn)生的利潤及土地熟化后出讓溢價的節(jié)省。2)城市營銷。站在大系統(tǒng)角度用多層次、多功能、多結(jié)構(gòu)、多目標的手段對城市元素、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)、功能、投資、布局、人口、生態(tài)等進行超級建模與量化分析，整合資源、差異化營銷、樹立城市品牌價值，打造歷史文化特色的多元時尚體驗商業(yè)街區(qū)，展現(xiàn)城市“核心主題”，城市的品牌價值自然帶動地區(qū)土地，居住設(shè)施等周邊不動產(chǎn)可觀的增值收益，并帶動投資多元化及整個城市商業(yè)經(jīng)濟的繁榮。3)居住設(shè)施建設(shè)。城市居住設(shè)施的建設(shè)(狹義上即城市房地產(chǎn)的開發(fā))是城市運營上最重要的盈利來源。由于前期運營商參與的基礎(chǔ)配套建設(shè)、城市功能完善，城市營銷等因素的影響，且項目符合城市總體發(fā)展目標與規(guī)劃，其區(qū)位一般較優(yōu)，居住效益一般較高。所以，城市運營商房地產(chǎn)項目的市場響應(yīng)通常應(yīng)遠高于單純房地產(chǎn)商開發(fā)的項目，這在很大程度上保證了城市運營商的房產(chǎn)銷售收入、持有性資產(chǎn)的經(jīng)營收入以及資產(chǎn)增值紅利。

作者：王守亮張志盈單位：西華大學后勤管理處西華大學建筑與土木工程學院