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第一篇：房地產(chǎn)設(shè)計管理的思考

1國內(nèi)房地產(chǎn)項目設(shè)計管理現(xiàn)狀

經(jīng)過設(shè)計單位對設(shè)計工程的施工進(jìn)行監(jiān)督，將有利于實現(xiàn)工程的設(shè)計意圖，以及實現(xiàn)對工程質(zhì)量的提高，這也是國際上通用的做法，允許獲得監(jiān)理資質(zhì)的設(shè)計單位對自身設(shè)計的工程進(jìn)行施工和管理。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，開發(fā)商們?yōu)榱私鉀Q設(shè)計管理缺失的問題，通過建立自己的開發(fā)部、建筑部、工程部進(jìn)行對建筑生產(chǎn)的全程監(jiān)管，導(dǎo)致了設(shè)計部門隨意性強(qiáng)、規(guī)范性差等不良現(xiàn)象的滋生。另一方面，目前的設(shè)計經(jīng)營模式靠的是關(guān)系，缺乏競爭，從而導(dǎo)致設(shè)計單位輕視技術(shù)水平的提供方面，而是抱著僥幸的心態(tài)，只要工程不出太大的問題，方案的好壞、造價的高低沒有太大的影響，這將逐漸使優(yōu)化設(shè)計失去壓力。同時，當(dāng)前的設(shè)計收費模式是按照面積或者造價的比例進(jìn)行計取，幾乎拋開了投資的節(jié)約和設(shè)計質(zhì)量的關(guān)系，這種局面嚴(yán)重造成了對設(shè)計方案經(jīng)濟(jì)分析的不認(rèn)真等不良情況。為了追求高標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)人員不重視方案設(shè)計階段的結(jié)構(gòu)合理性，導(dǎo)致總體土建成本大大提高，再加上結(jié)構(gòu)工程師隨意增大安全系數(shù)，并且忽視結(jié)構(gòu)設(shè)計方案之間的比較與優(yōu)化，一味的以固定思維模式予以設(shè)計，最終導(dǎo)致業(yè)主方投資額的嚴(yán)重浪費。施工條件的不足，方式的不規(guī)范，不僅僅影響到了工程的進(jìn)度，同時也影響到了工程的質(zhì)量。因此，優(yōu)化對房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理模式是非常有必要的。

2房地產(chǎn)項目設(shè)計管理的影響因素

房地產(chǎn)項目設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)中是一個重要環(huán)節(jié)，其本身的工設(shè)計管理工作具有周期長、涉及面廣、工作復(fù)雜和易被忽略等特點。同時也在規(guī)劃設(shè)計過程中直接影響著房產(chǎn)建筑的銷售和獲得的效益，但是在實際開發(fā)過程中仍然會受到諸多因素的影響。

2.1所選設(shè)計單位的實力

首先，我國采用的是設(shè)計低收費模式。有些開發(fā)生為了謀取私利，節(jié)約成本，刻意的壓縮設(shè)計費，雇傭一些實力不強(qiáng)的小公司進(jìn)行設(shè)計，從而達(dá)到謀取私利的目的。其實，這些小公司大部分都是采用掛靠設(shè)計院的辦法，打著華而不實的旗幟。投標(biāo)時用低價接受設(shè)計任務(wù)，然后在拉攏幾個幾乎沒有經(jīng)驗的畢業(yè)生組建團(tuán)隊進(jìn)行設(shè)計。經(jīng)常導(dǎo)致設(shè)計的質(zhì)量不過關(guān)而延誤工期，因小失大，最后受到牽連的還是開發(fā)商本身。另外，開發(fā)商拿地后，為了盡快達(dá)到回籠資金的目的，不顧設(shè)計規(guī)范所需要的設(shè)計周期規(guī)律，擅自加快設(shè)計進(jìn)程，難以保證設(shè)計的質(zhì)量。實際上，規(guī)劃設(shè)計階段所需要涉及的工作內(nèi)容，僅僅按照設(shè)計周期定額所包含的內(nèi)容是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。如果設(shè)計師盲目的迎合開發(fā)商，只顧進(jìn)度而不顧質(zhì)量，沒有經(jīng)過認(rèn)真的規(guī)劃和全面的分析研究，稍有不慎將會偏離開發(fā)商的設(shè)計目標(biāo)，不僅不能保證規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量，而且會帶來經(jīng)濟(jì)的損失以及工期的延誤。其次，部分開發(fā)商盲目的追求高水平設(shè)計院，而沒有將設(shè)計質(zhì)量好、中標(biāo)率高的設(shè)計院考慮在內(nèi)，在房地產(chǎn)開發(fā)階段，往往會造成設(shè)計任務(wù)過于飽和。全院上下疲于奔命，工作人員不能正常休息。設(shè)計師們設(shè)計任務(wù)繁重，沒有充足的時間去考慮設(shè)計當(dāng)中的某些細(xì)節(jié)問題，有的甚至不合格。各專業(yè)人員也無暇顧及對設(shè)計項目進(jìn)行會議研討。導(dǎo)致設(shè)計圖中矛盾重重，設(shè)計沖突，給施工帶來嚴(yán)重影響。

2.2缺乏完善的設(shè)計管理體系

部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)通常都是經(jīng)過其他行業(yè)轉(zhuǎn)變而成，由于時間的不足，使企業(yè)未能建立起完善的符合標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計管理體系。更有甚者盲目的模仿照搬照抄某些知名房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理模式。這種按部照搬的舶來品沒有經(jīng)過根據(jù)企業(yè)自身特點的改良，不切合實際情況，非但不能提高企業(yè)的工作效率，反而產(chǎn)生嚴(yán)重的副作用，導(dǎo)致責(zé)任劃分的不明確，企業(yè)內(nèi)部各部門無法正常的運行。

2.3設(shè)計理念缺乏有效溝通

當(dāng)前形勢下的設(shè)計院缺乏根本的市場營銷意識以及成本意識，到項目所在地進(jìn)行實地的調(diào)研考究的情況少之又少，很多情況都是經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)媒體聯(lián)系或是召開研討會議來進(jìn)行設(shè)計工作，對于不同的設(shè)計無法用到不同的理念進(jìn)行相應(yīng)的處理。甚至采取抄襲其它項目的設(shè)計，毫無新意和創(chuàng)新理念。如果企業(yè)的設(shè)計管理人員沒有將公司前期精心策劃、定位的設(shè)計理念準(zhǔn)確的傳達(dá)給設(shè)計院，沒有及時反映方案設(shè)計中存在的問題，造成的結(jié)果可能是設(shè)計出來的產(chǎn)品與開發(fā)商所期望的大相徑庭，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)項目的投資效益。

2.4設(shè)計圖審核質(zhì)量不高

介于中小房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)力量薄弱等因素，企業(yè)中各專業(yè)領(lǐng)域的技術(shù)人員配置參差不齊，專業(yè)知識水平不足，在加上忽視對圖紙審核的，導(dǎo)致接到圖紙后無所適從，不知道從那些方面進(jìn)行審查以及審查什么內(nèi)容，只是粗略的看圖，甚至裝裝樣子敷衍了事。存在僥幸心理，等到發(fā)現(xiàn)問題時再進(jìn)行解決，最終導(dǎo)致問題一旦出現(xiàn)不能夠及時發(fā)現(xiàn)出錯所在，出錯原因等，僅僅依靠設(shè)計院的變更，毫無預(yù)防控制意識。

3提高房地產(chǎn)項目設(shè)計管理措施

為了提高房地產(chǎn)項目設(shè)計管理效益，應(yīng)著重以下幾方面：

3.1建立標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計管理流程

建立標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程能夠確保工作中不出現(xiàn)漏項，保證工程設(shè)計各方嚴(yán)格執(zhí)行。改變傳統(tǒng)的串聯(lián)化設(shè)計模式，同時進(jìn)行設(shè)計統(tǒng)籌、整合環(huán)節(jié)，以此達(dá)到理想的規(guī)劃效果。同時，使下階段工作的執(zhí)行部門對上階段工作部門進(jìn)行有效的監(jiān)督管理。在管理過程中，根據(jù)不同部門所擅長的領(lǐng)域不同對設(shè)計單位做好選擇，針對設(shè)計的具體目標(biāo)從中進(jìn)行擇優(yōu)選用，能者居之力求做到公平合理。

3.2設(shè)計變更的控制

執(zhí)行困難效率低是設(shè)計變更中普遍存在的問題，因為設(shè)計與責(zé)任方關(guān)系密不可分，經(jīng)常受到其它部門的影響；在工程中，由于設(shè)計變更導(dǎo)致滯后進(jìn)度的情況時有發(fā)生。為此相關(guān)部門要建立基本的設(shè)計變更管理流程。設(shè)計變更控制的內(nèi)容包括：變更不符合國家規(guī)范的部分、現(xiàn)場難以實現(xiàn)的部分、不能達(dá)到功能要求的部分以及客戶需要改進(jìn)的和不符合當(dāng)前需要的部分。

3.3成本控制管理

成本控制對發(fā)展商有著重要的影響，作好成本控制能夠很大程度的提高項目帶來的利益。為了獲得最高的社會和經(jīng)濟(jì)效益，保持項目質(zhì)量、成本以及進(jìn)度三者在項目運行過程中的平衡。切忌頭重腳輕只重視品質(zhì)而忽略成本或是只追求成本而不顧品質(zhì)的現(xiàn)象。

3.4設(shè)計質(zhì)量控制

對設(shè)計設(shè)計質(zhì)量的控制一方面要依靠設(shè)計單位自身的質(zhì)量保證體系，同時也涉及到發(fā)展商的設(shè)計管理工作。首先，應(yīng)完善相關(guān)管理制度，提高設(shè)計管理人員的責(zé)任感；其次，保證工程實施的每一個環(huán)節(jié)準(zhǔn)確無誤，進(jìn)行確認(rèn)后再進(jìn)行下一步的工作。此外設(shè)計管理部門要建立標(biāo)準(zhǔn)化的質(zhì)量控制手段，做到對圖紙和文件的詳細(xì)審核。

4結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)項目影響著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅投資大、建設(shè)周期長，同時設(shè)計管理工作在房地產(chǎn)項目中占據(jù)著重要地位。相關(guān)工作人員應(yīng)該深入分析同行業(yè)中較成熟企業(yè)的項目管理工作，并且與自身特點相結(jié)合，從而提高項目管理的效益。

作者：毛興芳章朝旭單位：浙江盛和居發(fā)展有限公司恒利企業(yè)管理杭州有限公司

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理分析

1.設(shè)計管理中的資源管理

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，設(shè)計管理最大的資源就是所外聘的設(shè)計單位，而在開發(fā)階段的資源管理中，設(shè)計管理的第一步就是選擇設(shè)計單位，選擇合適的設(shè)計單位，就意味著開發(fā)階段中設(shè)計管理已經(jīng)成功了一半。在選擇設(shè)計單位的時候，需要做到以下幾個方面：

（1）要詳細(xì)的根據(jù)項目面對的市場以及產(chǎn)品地位，收集有關(guān)的資料，針對項目的特點選擇合適的設(shè)計單位。

（2）要對開發(fā)階段所需的設(shè)計費用進(jìn)行有效的控制，要切實的根據(jù)建設(shè)項目的要求，確定合理的設(shè)計費用。

（3）對于已經(jīng)進(jìn)行過合作的設(shè)計單位，可以建立相連的信息數(shù)據(jù)庫，從而合理的選擇設(shè)計單位與設(shè)計人員，有效的降低溝通成本。在設(shè)計單位選擇過程中，較多選用的是設(shè)計招標(biāo)，一方面通過方案比選來考察設(shè)計單位與項目的契合程度，并通過設(shè)計方案體現(xiàn)設(shè)計單位的技術(shù)水平；另一方面可以通過設(shè)計費用的競爭性報價，有效地降低設(shè)計費用。

2.設(shè)計管理中的任務(wù)管理

在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，企業(yè)最關(guān)注的就是客戶的需求、建設(shè)的成本以及完工時間等方面的情況，這些要求需要設(shè)計單位通過技術(shù)語言轉(zhuǎn)化到圖紙中，而設(shè)計任務(wù)書就是向設(shè)計單位提出這些要求的書面文件。設(shè)計任務(wù)書的內(nèi)容一般包括項目概況、項目定位分析、項目產(chǎn)品要求、項目技術(shù)要求、項目設(shè)計的時間要求、項目的成本要求等方面，同時還應(yīng)對項目當(dāng)?shù)氐恼叩惹闆r進(jìn)行說明，使設(shè)計單位能夠全面、完整地理解建設(shè)單位的意圖。項目設(shè)計過程中，往往出現(xiàn)對設(shè)計任務(wù)書不夠重視，對設(shè)計單位的要求往往以口頭表達(dá)，并未經(jīng)過認(rèn)真推敲，這樣就容易引起設(shè)計方案反復(fù)修改，造成時間和成本的極大浪費。因此一份完善的設(shè)計任務(wù)書，有利于設(shè)計單位更好地理解和貫徹建設(shè)單位的意圖，避免過程中的反復(fù)。

3.設(shè)計管理中的進(jìn)度管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，時間是保證企業(yè)獲得利潤的一個重要因素，一方面土地成本及建設(shè)成本積壓，產(chǎn)生較大的資金成本，另一方面項目的開發(fā)周期越長，項目需要面臨的不確定因素就更多如市場行情以及政策出現(xiàn)變化等，這些都使得房地產(chǎn)開發(fā)商希望加快建設(shè)進(jìn)度，提高周轉(zhuǎn)速度，而設(shè)計進(jìn)度是項目進(jìn)度管理的關(guān)鍵一環(huán)。加強(qiáng)設(shè)計階段的進(jìn)度管理可以從以下幾方面著手。

（1）制定合理的設(shè)計計劃。

結(jié)合項目的總體開發(fā)要求制定合理的設(shè)計計劃，如根據(jù)項目的計劃開盤時間和開工時間確定設(shè)計成果的完成時間。設(shè)計計劃要綜合考慮設(shè)計方案調(diào)整、設(shè)計成果報批等諸多不確定因素，并考慮必要的設(shè)計周期來確定。通過合理的設(shè)計計劃，來指導(dǎo)設(shè)計各個階段的工作安排；在過程中發(fā)現(xiàn)進(jìn)度出現(xiàn)偏差時，應(yīng)采取必要的措施進(jìn)行糾偏。

（2）標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計。

標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計是加快設(shè)計進(jìn)度的重要措施，成熟的建設(shè)單位通過經(jīng)驗的積累，形成一系列標(biāo)準(zhǔn)化的文件，在設(shè)計過程中可以直接進(jìn)行引用，既能保證設(shè)計品質(zhì)，又能加快設(shè)計進(jìn)度。常見的標(biāo)準(zhǔn)化文件有標(biāo)準(zhǔn)化戶型設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)化立面設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)化建筑節(jié)點設(shè)計等等。

（3）增加設(shè)計階段不同分項設(shè)計的穿插。

設(shè)計過程中涉及到的專業(yè)較多，加大不同工種設(shè)計穿插的力度，一方面可以縮短設(shè)計周期，另一方面可以在過程中加強(qiáng)不同專業(yè)之間的溝通，避免設(shè)計方案的反復(fù)。比如總圖設(shè)計過程中，景觀設(shè)計可以同步開展；又如戶型設(shè)計過程中，裝修平面布置可以同步進(jìn)行。

4.設(shè)計管理中的成本管理

成本是房地產(chǎn)開發(fā)的生命線，決定了一個項目能否盈利。在項目開發(fā)過程中，往往有一個誤區(qū)，即對施工建設(shè)過程中的成本管理高度重視，而對設(shè)計過程中的成本管理重視程度不夠。事實上，項目的成本有約80%是在設(shè)計階段確定的，項目的規(guī)劃方案、結(jié)構(gòu)形式、技術(shù)選型等諸多對成本有重要影響的因素均在設(shè)計階段確定。設(shè)計階段的成本管理重點應(yīng)做好以下工作：

（1）加強(qiáng)設(shè)計方案成本對比，擇優(yōu)選用。

設(shè)計方案需要充分理解項目的規(guī)劃設(shè)計條件，在規(guī)劃條件允許的范圍內(nèi)，選擇能夠符合項目定位，成本最優(yōu)的產(chǎn)品。比如車庫是選擇全地下室還是半地下室，房屋建造的層數(shù)等問題，這一階段的成本對比在項目開發(fā)過程中往往被忽視，但卻具有事半功倍的效果。

（2）加強(qiáng)技術(shù)選型論證。

對一些涉及成本、安全、品質(zhì)等方面的重大技術(shù)問題，應(yīng)通過技術(shù)選型論證的方式進(jìn)行專題研究，必要時可邀請專家參與。比如基坑維護(hù)方案的選型，基礎(chǔ)形式選用，主體結(jié)構(gòu)的選型等，這些問題對成本有著重大影響，選擇恰當(dāng)不僅可以有效節(jié)約成本，還能夠降低施工難度。

（3）加強(qiáng)設(shè)計成果質(zhì)量管理，避免返工。

避免返工就是節(jié)約成本，因此加強(qiáng)圖紙設(shè)計質(zhì)量，避免錯、漏、碰、缺等問題，減少施工過程中的浪費和返工，也是降低成本的重要措施。

5.結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理是項目開發(fā)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，也是影響到項目的定位、品質(zhì)、成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，越來越多的建設(shè)單位認(rèn)識到設(shè)計管理在項目開發(fā)中的重要作用，也加大了對這方面的研究力度。做好項目設(shè)計管理，不僅是保證項目正常開展的必要條件，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升核心競爭力的必經(jīng)之路。

作者：唐平單位：杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司

第三篇：淺析房地產(chǎn)建筑設(shè)計管理

1房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計材料的選用與質(zhì)量控制

在建筑裝飾過程中，裝飾材料作為建筑裝飾的基礎(chǔ)要素，優(yōu)質(zhì)的裝飾材料是建筑裝飾質(zhì)量的基本保證。因此，建筑裝飾管理人員要不斷的加大對不同裝飾材料性能與應(yīng)用范圍的了解與學(xué)習(xí)，通過學(xué)習(xí)與實踐，提升對建筑裝飾材料質(zhì)量的甄別能力。在管理工作實施的過程中，只有準(zhǔn)確的認(rèn)識不同裝飾材料的性能，才能合理的應(yīng)用裝飾材料來優(yōu)化裝飾設(shè)計效果。同時，裝飾材料為建筑裝飾提供了基本的物質(zhì)以后，裝飾材料種類的多樣化與造型因素的個性化，為建筑裝飾工作提供了更大的空間與可能。因此，在建筑裝飾實施的過程中，只有充分的了解和認(rèn)識建筑裝飾材料的特點，才可以充分的發(fā)揮建筑裝飾材料的個性化裝飾效果。所以，在建筑室內(nèi)設(shè)計的過程中，準(zhǔn)確的把握不同裝飾材料的性能，選擇恰當(dāng)?shù)难b飾設(shè)計方案，是建筑裝飾設(shè)計管理工作的重要內(nèi)容。在建筑裝飾的過程中，有效的使用建筑裝飾材料來開展建筑裝飾設(shè)計工作，需要一個實踐與創(chuàng)造的過程。只有不斷的學(xué)習(xí)，才能夠更全面的認(rèn)識材料的獨特性與適用性。通過不斷的設(shè)計與實踐，可以提升建筑裝飾設(shè)計的水平。在建筑裝飾水平不斷發(fā)展的過程中，各種新材料與新技術(shù)在建筑裝飾工作中得到了全面的使用，這就要求在建筑裝飾管理工作中，要加大對新材料與新技術(shù)的應(yīng)用，通過這一途徑，來創(chuàng)新建筑裝飾設(shè)計的路徑，提升建筑裝飾的效果。在實施建筑裝飾設(shè)計的時候，要結(jié)合當(dāng)?shù)氐奈幕?、地理狀況、裝飾材料的特性進(jìn)行全方位的考慮與創(chuàng)新。針對交樓標(biāo)準(zhǔn)來講，材料的選擇顯得更為重要，在選擇的過程中，不能僅僅就材料的觀感考慮，同時也要加大對材料性能的考慮。第一，所選用的材料要具備良好的穩(wěn)定性，比如在建筑裝飾的過程中，石材作為常用的裝飾材料之一，如果所使用的石材性質(zhì)不夠穩(wěn)定，可能在大面積應(yīng)用了以后，會產(chǎn)生石材紋理差距大、石材的防污性能不高等問題，這些問題的存在將會影響后期的交樓驗收等工作，無形中給開發(fā)商帶來不可挽回的損失。所以，在進(jìn)行建筑裝飾材料選擇的時候，首先要加大對建筑裝飾材料基本特性的了解。第二，就建筑裝飾材料的產(chǎn)地的選擇，要盡量在近距離的范圍內(nèi)選用建筑裝飾材料，一方面能夠降低建筑裝飾材料的運輸成本，另一方面對于建筑裝飾材料的調(diào)換等也更加的快捷。避免因為建筑裝飾材料的調(diào)換等問題，給建筑裝飾工期的影響。因此，在建筑裝飾材料選擇的過程中，建筑裝飾材料質(zhì)量的選擇高低，會對整個建筑裝飾工程產(chǎn)生直接的影響。做好建筑裝飾設(shè)計開始階段的材料選擇與管理，是后期建筑裝飾施工開展的基礎(chǔ)。

2房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計創(chuàng)意的應(yīng)用與管理

房地產(chǎn)的裝飾設(shè)計創(chuàng)意作為文化與藝術(shù)的創(chuàng)新，是對建筑內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行改造與創(chuàng)造的過程。建筑裝飾設(shè)計不僅僅是一種藝術(shù)行為，更是文化與概念的有機(jī)結(jié)合，通過使用不同的色彩、表現(xiàn)力的線條、空間的搭配、燈光的映射等凸顯建筑裝飾設(shè)計風(fēng)格的方法。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，建筑裝飾的獨特性、設(shè)計的合理性，一方面能夠滿足房地產(chǎn)客戶的需求，另一方面對于提升房地產(chǎn)的質(zhì)量有著重要的意義。因此，優(yōu)秀的房地產(chǎn)創(chuàng)意設(shè)計成為了房地產(chǎn)開發(fā)的一個主要構(gòu)成內(nèi)容。實踐證明，在房地產(chǎn)激烈的競爭市場上，優(yōu)秀的房地產(chǎn)裝飾創(chuàng)意很好的帶動了整個樓盤的受歡迎程度與銷量的提升。例如對一些地理位置優(yōu)越度較低的區(qū)域，開發(fā)商往往會在樓房的裝飾設(shè)計等方面進(jìn)行了很多的創(chuàng)意篩選與抉擇，通過邀請國際設(shè)計大師進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計的主持、將國際品牌的創(chuàng)意經(jīng)驗與方法融入到自己的樓盤設(shè)計中。這些措施，都會對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場帶來有影響的轟動，而且一個新的房地產(chǎn)創(chuàng)意，往往能夠影響一個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)界的設(shè)計新風(fēng)尚。所以，在房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計管理的過程中，首先要注重室內(nèi)格局的整體性，在保證室內(nèi)功能分區(qū)的基礎(chǔ)上，提升建筑裝飾設(shè)計風(fēng)格的整體性。將適合空間內(nèi)部設(shè)計的位置與資源，充分的結(jié)合到地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計工作中，提升房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計的美學(xué)性與技術(shù)性，實現(xiàn)地產(chǎn)建筑設(shè)計對地產(chǎn)質(zhì)量提升的促進(jìn)作用。其次，要按照房地產(chǎn)具體項目的市場定位、房地產(chǎn)業(yè)主的主觀需求等作出風(fēng)格的定位與設(shè)計。由于房地產(chǎn)風(fēng)格的定位對于整個設(shè)計的影響是非常直接的，風(fēng)格定位的合理性是更好的展示房地產(chǎn)建筑品質(zhì)與公司形象的窗口。所以，需要深入的分析一個群體的共性，體現(xiàn)在建筑裝飾設(shè)計風(fēng)格上要注重設(shè)計的統(tǒng)一性，并且就開發(fā)樓盤的風(fēng)格和消費群體進(jìn)行一個系統(tǒng)的把握與分析。

3房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計與配飾的使用

配飾是房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計的主要內(nèi)容。配飾的設(shè)計原則是少而精，而且要保證其一定要合適。當(dāng)前在建筑裝飾界流行的是“少裝修多配飾”，因此，合理的使用配飾，是保證裝飾效果的基礎(chǔ)，但在裝飾設(shè)計的時候，配飾并不是越多越好，配飾的使用不能太濫，要有為而有所不為。房地產(chǎn)建筑裝飾工程監(jiān)理的主要內(nèi)容之一是加強(qiáng)質(zhì)量控制，目前我國的房地產(chǎn)建筑裝飾質(zhì)量控制的標(biāo)準(zhǔn)大部分都是裝飾飾面。提升建筑裝飾工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對于更好的提升房地產(chǎn)建筑裝飾工程的質(zhì)量有著重要的意義。房地產(chǎn)建筑裝飾建設(shè)工程質(zhì)量驗收是質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的重要組成部分，為質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的貫徹落實規(guī)定了步驟和方法。由于房地產(chǎn)建筑裝飾工程有多項內(nèi)容，在施工過程中往往由多個施工單位建造，若在施工組織、施工配合、成本控制上出現(xiàn)問題就會影響施工進(jìn)度，拖延工期，影響工程質(zhì)量及效果。因此，在施工管理過程中應(yīng)充分注意這幾方面的問題。房地產(chǎn)建筑裝飾工程的施工管理是一項實踐性很強(qiáng)的工作，要求工程監(jiān)理人員既要有精深的房地產(chǎn)建筑裝飾工程管理知識，又要具備豐富的指導(dǎo)和控制現(xiàn)場施工等方面的經(jīng)驗和能力，只有這樣才能在保證工程質(zhì)量的前提下，把房地產(chǎn)建筑裝飾工程的科學(xué)性、技術(shù)性、藝術(shù)性等完美的結(jié)合到一起。

4房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計與質(zhì)量管理控制

為了更好的將一套優(yōu)秀的裝飾設(shè)計方案轉(zhuǎn)變?yōu)榱Ⅲw的裝飾空間，需要不斷提升建筑裝飾工程的管理效果。建筑裝飾工程監(jiān)理的工作任務(wù)，是在對建筑裝飾工程師的管理與協(xié)調(diào)的過程中，及時的發(fā)現(xiàn)建筑裝飾設(shè)計與施工中存在的問題，在問題分析的基礎(chǔ)上，通過協(xié)調(diào)相關(guān)部門之間的工作關(guān)系，保證在預(yù)定的投資、進(jìn)度和質(zhì)量目標(biāo)內(nèi)獲得更好的建筑裝飾設(shè)計與施工效果。在這個過程中建筑裝飾的質(zhì)量管理、裝飾藝術(shù)的再創(chuàng)造、建筑裝飾成本的有效控制成為建筑工程項目管理的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)建筑裝飾按照工程項目與專業(yè)工種，我們可以將其劃分為:裝飾土建、裝飾飾面、裝飾照明、裝飾給排水、裝飾弱電等幾大工程。在這些工程里面，裝飾土建工程的主要內(nèi)容有砌體、隱閉工程等。需要通過管理，來促進(jìn)裝飾飾面工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要達(dá)到建筑裝飾工程施工及驗收規(guī)范。

5房地產(chǎn)建筑裝飾施工專業(yè)之間的配合與管理

在房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計管理的時候，對建筑裝飾設(shè)計效果產(chǎn)生重大影響的安裝工程，需要在安裝之前做好與裝飾設(shè)計的協(xié)調(diào)。通過有效的協(xié)調(diào)，保證建筑裝飾設(shè)計的針對性和系統(tǒng)性。安裝時，盡量減少交叉作業(yè)給建筑裝飾工作帶來的影響。通過不斷完善設(shè)計圖紙與深化設(shè)計工作的有效性，保證建筑裝飾設(shè)計管理的順利實施。在圖紙審核完成以后，按照所設(shè)計的圖紙制定出相關(guān)的施工方案，對整個裝飾工程作出科學(xué)的指導(dǎo)。天花、墻面等空間區(qū)域有哪些管道設(shè)備與詳細(xì)走向，裝飾造型與設(shè)備的關(guān)系等等，都需要清晰的進(jìn)行標(biāo)注。天花上噴淋頭、風(fēng)口、報警探頭等的排列分布，與裝飾造型燈具布局設(shè)計的關(guān)系，要不要等分成行，是不是存在交叉重疊問題。要注意調(diào)整各專業(yè)在墻面設(shè)置的開關(guān)等的位置標(biāo)高，同時要根據(jù)房地產(chǎn)建筑裝飾造型存在的差異，形成局部區(qū)域的對稱、居中、等分的感覺，獲得裝飾視覺整體的一種和諧，同時滿足各專業(yè)設(shè)計規(guī)范的要求，保證設(shè)備安裝與維修有足夠的空間。

6房地產(chǎn)建筑裝飾施工計劃與措施的管理與制定

在房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計管理工作的過程中，通過制定詳細(xì)的施工計劃與措施，保證建筑裝飾設(shè)計管理的有效性。第一步按照建筑裝飾的合同周期作出總的進(jìn)度安排，在此基礎(chǔ)上，對各個專業(yè)的施工進(jìn)度進(jìn)行細(xì)化。通過各種有效的措施保證建筑裝飾施工能按時完成，在報審合格之后，才可以進(jìn)行下一道工序的施工。第二步在裝飾設(shè)計的過程中，占用空間最大的往往是空調(diào)和建筑的消防系統(tǒng)，同時建筑物的給排水管道、燈具等位置的確定，需要在前期做好空間功能劃分的基礎(chǔ)上，按照實際的情況進(jìn)行施工與協(xié)調(diào)。首先要明確標(biāo)高，這個是以建筑為準(zhǔn)的。由基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工的部門提供相關(guān)的標(biāo)高軸線，要保證建筑標(biāo)高的統(tǒng)一性，避免積累誤差的出現(xiàn)。繪制綜合詳圖，反映相關(guān)部位安裝工程的標(biāo)高、尺寸及與建筑裝飾的準(zhǔn)確關(guān)系。不同專業(yè)之間加強(qiáng)配合，統(tǒng)籌安排作業(yè)時間，找到合理的結(jié)合點，安裝施工時可分區(qū)域施工試壓，提高效率。施工時注意要避開主龍骨(特別是輕鋼龍骨石膏板天花吊裝)，以免影響天花吊頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)，安裝專業(yè)與木工專業(yè)需要配合放線。如果對頂面龍骨的破壞是必須要返工的，那么需要通過加強(qiáng)龍骨等措施來保證。在吊頂封板工序?qū)嵤┲?，一定要完成系統(tǒng)試壓、電氣絕緣測試、管道的保溫等基礎(chǔ)性的工作，要借助各專業(yè)內(nèi)部驗收和監(jiān)理工程師隱蔽驗收，合格以后才可以進(jìn)行封裝吊頂板。在這個過程中，如果出現(xiàn)問題需要變更，那么變更時所需的完成面開孔拆除一定讓裝修方來完成，而且要避免野蠻施工給已有工程帶來的不利影響。

7結(jié)語

綜上所述，建筑裝飾設(shè)計管理工作的成效，會對房地產(chǎn)經(jīng)營效益產(chǎn)生直接的影響。建房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計管理作為地產(chǎn)項目管理的核心內(nèi)容之一，在管理實施的過程中，尤其需要注重加大對地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計的管理，在公司領(lǐng)導(dǎo)予以足夠重視的前提下，以優(yōu)質(zhì)完善的建筑裝飾設(shè)計制度、建筑裝飾管理考核制度為建筑裝飾項目管理創(chuàng)造良好的條件。同時，加大建筑裝飾設(shè)計工作，還需要加大對建筑裝飾設(shè)計一線工作人員、工程師的管理與溝通，通過有效的管理實施，提升房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計的效果，為地產(chǎn)企業(yè)市場經(jīng)營效益的不斷提升創(chuàng)造良好的條件。

作者：郭根朝單位：陜西省高速公路建設(shè)集團(tuán)公司