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摘要：文章簡要分析了房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀，探討了我國房地產(chǎn)面臨的主要問題，并研究了促進房地產(chǎn)健康發(fā)展、解決民生住宅問題的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；房地產(chǎn)投資；住房矛盾；對策

據(jù)中國統(tǒng)計年鑒2015年商品房平均銷售價格數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，全國商品房平均銷售價格由1998年的2063元/平方米上漲至2014年的6324元/平方米，（其中住宅由1854元/平方米上漲至5933元/平方米）。房地產(chǎn)價格上漲過快、房地產(chǎn)價格與居民收入比差距過大、房地產(chǎn)投資過熱等，影響著民生住宅問題。土地購置面積的不斷增長，外部借款資金的增加，都反映出房地產(chǎn)投資熱潮。在土地供應(yīng)有限、房屋供給不能大幅增加的情況下，要抑制房屋需求、減少住宅的投資屬性，逐步還原住宅的消費屬性。

1房產(chǎn)價格與房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀分析

1.1房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲

近年來，雖然國家積極調(diào)整房地產(chǎn)政策，一定程度上緩解了房地產(chǎn)價格上漲的速度。但整體來看，我國房地產(chǎn)價格仍然呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢，房地產(chǎn)價格上漲趨勢雖然有所放緩，但價格上漲過快的問題仍然存在。住房供應(yīng)和需求不平衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。相較于其他商品而言，房價供應(yīng)有著一定的特殊性，其供應(yīng)變化相對遲緩，從土地購置到最終銷售一般需要近三年的時間。而且土地供應(yīng)有限，房屋不可能大量增加，短期之內(nèi)房地產(chǎn)價格主要取決于需求數(shù)量，這就推動了房地產(chǎn)價格上漲[1]。此外，當?shù)禺a(chǎn)價格還受到建筑材料價格、新建住宅品質(zhì)等眾多復(fù)雜因素的影響，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性也一定程度提升了房地產(chǎn)商重新定價的能力，這些都是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因。1.2房地產(chǎn)投資熱潮趨勢有增無減據(jù)中國統(tǒng)計年鑒2015年中國房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)顯示，僅2015年1月到4月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資就達到了23669億元，同期增長了6%。其中，住宅投資達到了15870億元，其所占房地產(chǎn)總投資比例達到了67.1%，住宅施工面積也有著一定的增長，房地產(chǎn)投資熱潮趨勢有增無減。從投資結(jié)構(gòu)上來看，普通住宅投資所占比例有著一定的提升，商業(yè)用房比重比較穩(wěn)定，信貸比呈現(xiàn)下降趨勢，但對于銀行的依賴程度仍然處于較高水平，外部借款資金進一步增加。

2房地產(chǎn)市場主要面臨的問題探討

2.1民生住宅問題

買房難是現(xiàn)實生活中的熱點話題也是熱點問題。房價上漲快速，使得許多城鎮(zhèn)居民買不起房，造成的民生住宅問題十分嚴重，即使通過貸款買到了房，也會迫于還貸壓力嚴重影響了人民的生活品質(zhì)，增加了生活成本。此外，房地產(chǎn)投資過熱、房價上漲過快還會帶動水泥等建材產(chǎn)品的價格上漲，進一步加重了人們的社會負擔，增加了社會中的不穩(wěn)定因素[2]。衣食住行是人們基本的社會需求，但就目前來看，一般家庭買房就要消耗一生積累的積蓄，這不符合和諧社會發(fā)展的需求。我國房價上漲的速度已經(jīng)遠遠超過了人們收入增長的速度，房地產(chǎn)價格與居民收入之間的差距過大，住房矛盾的解決已經(jīng)刻不容緩。

2.2拉大貧富差距

房地產(chǎn)價格增長過快導(dǎo)致過多的社會財富流向富人，貧富差距進一步被拉大，這不利于社會的健康發(fā)展。房地產(chǎn)投資過熱帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從長遠發(fā)展來看，社會大量資金都流向了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，嚴重影響了經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，貧富差距過大的問題日益凸顯。

2.3房地產(chǎn)投資過熱

2015年8月12日，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國住宅投資出現(xiàn)上揚趨勢，商品房銷售逐漸回暖，房產(chǎn)投資占社會投資的比重越來越大，投資對象從商業(yè)用房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榱似胀ㄗ》俊７康禺a(chǎn)投資過熱必然需要大量的資金來源，就目前來看，投資資金大部分來自于外部，即商業(yè)銀行。外部資金的大量增加很容易導(dǎo)致資金流動性不足，難以滿足社會需求，不僅對商業(yè)銀行帶來負面影響，對經(jīng)濟發(fā)展也會帶來負面影響[3]。對于房地產(chǎn)投資來說，不合理的投資行為很容易變?yōu)橥稒C。在當前房地產(chǎn)市場供需不平衡、房價上漲過快的背景下，房地產(chǎn)投資過熱很容易刺激房價畸形上漲，這同樣不利于房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，很可能出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫，造成經(jīng)濟危機。

3解決房地產(chǎn)問題的對策

在土地供應(yīng)有限、房屋供給不能大幅增加的情況下，要抑制房屋需求、減少住宅的投資屬性，逐步還原住宅的消費屬性，具體來說應(yīng)當從以下幾個方面著手：

3.1政策調(diào)整

應(yīng)當積極調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)政策，積極建設(shè)保障性住房，政府要通過政策的調(diào)整來約束開發(fā)商的投資結(jié)構(gòu)，避免房地產(chǎn)價格上漲。同時，通過經(jīng)濟適用房的建設(shè)來滿足人們的住房需求，讓低收入者能夠買得起房，以此來從整體上降低房屋需求，還原住宅的消費屬性。

3.2提升對商品房價格的監(jiān)督力度政

府部門應(yīng)當積極發(fā)揮對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的作用，對房地產(chǎn)的各項稅費進行及時清理，保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。對于一些必須要設(shè)置的稅種來說，應(yīng)當根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場實際情況來進行合理地調(diào)整，對不合理的稅費進行消除。同時，應(yīng)當加大對商品房價格的監(jiān)督力度，對于一些房地產(chǎn)市場中價格欺騙、面積短少等問題要嚴厲查處，明確曝光，積極借助社會監(jiān)督來控制商品房價格，保證市場價格的穩(wěn)定，維護價格秩序，避免房地產(chǎn)價格畸形上漲。

3.3完善土地稅制

國家應(yīng)當從土地資源占有、使用、收益等各個土地資源配置環(huán)節(jié)，來建立完善的土地稅制。政府應(yīng)當對購地者投資開發(fā)進度進行檢測，對于故意拖延開發(fā)進度的開發(fā)商進行征稅，對一定時期之內(nèi)多次轉(zhuǎn)讓的土地交易進行征稅，嚴格降低土地轉(zhuǎn)手的頻率，以此來保證房地產(chǎn)投資的合理性，減少住房投資屬性[4]。

3.4合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資

政府應(yīng)當建立經(jīng)濟預(yù)警系統(tǒng)，對宏觀經(jīng)濟活動規(guī)律進行分析和判斷，公開無償信息服務(wù)平臺，以此來引導(dǎo)房地產(chǎn)的合理投資，還原住宅的消費屬性。

4結(jié)束語

綜上所述，就目前來看，我國房地產(chǎn)價格上漲過快、房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象仍舊十分明顯，這會帶來一系列的民生住房問題。因此，應(yīng)當積極采取有效對策來抑制房地產(chǎn)價格的上揚，引導(dǎo)理性投資，還原住宅消費屬性。

作者:周子懿 周志斌 單位:南昌工程學院 湖口縣房地產(chǎn)管理局

參考文獻：

[1]魏博揚.我國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及對策研究[D].吉林大學,2009.

[2]楊帆.房地產(chǎn)價格的影響因素研究——基于35個大中城市面板數(shù)據(jù)的分析[J].價格理論與實踐,2011,(11):44-45.

[3]王松濤,劉洪玉.房地產(chǎn)開發(fā)投資水平理論研究與實證分析[J].建筑經(jīng)濟,2006,(6):60-63.

[4]肖元真,許江,劉愛群.論我國新時期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的挑戰(zhàn)與對策[J].東南大學學報(哲學社會科學版),2008,(2):46-50+127.