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一、房地產(chǎn)資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的內(nèi)涵

《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)詞典》這樣解釋財(cái)富效應(yīng)：“假如其他條件相同，貨幣余額的變化，將會在消費(fèi)者總開支方面引起變動。這樣的財(cái)富效應(yīng)常被稱作庇古效應(yīng)或?qū)嶋H余額效應(yīng)．”（約翰·伊特韋爾等．新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典［M］．經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，1992）．傳統(tǒng)理論上的財(cái)富效應(yīng)，只是貨幣余額的財(cái)富效應(yīng)。但隨著社會財(cái)富構(gòu)成的多元化以及財(cái)富結(jié)構(gòu)的不斷變化，個人財(cái)富價值變動不僅僅局限于貨幣余額的變化，其他資產(chǎn)如房地產(chǎn)、儲蓄、債券與股票等價格的變動同樣可以引起財(cái)富水平的變動，故財(cái)富效應(yīng)也逐步運(yùn)用于分析居民資產(chǎn)價格（尤其是股價與房地產(chǎn)價格）變動對消費(fèi)的影響。因此，現(xiàn)代意義上的財(cái)富效應(yīng)主要指居民凈資產(chǎn)（金融資產(chǎn)和非金融資產(chǎn)）的變化對居民消費(fèi)需求的影響。金融資產(chǎn)主要指銀行存款、股票、債券、保險、各類基金等。非金融資產(chǎn)主要指住宅、耐用消費(fèi)品、生產(chǎn)資料、個人收藏品等。由于財(cái)富效應(yīng)可以間接刺激經(jīng)濟(jì)增長，因此，財(cái)富效應(yīng)可以概括為：由于資產(chǎn)價值的變動導(dǎo)致資產(chǎn)持有人擁有財(cái)富量的變動而產(chǎn)生刺激或抑制消費(fèi)需求，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)增長的效應(yīng)。房地產(chǎn)和財(cái)富天生具有緊密的聯(lián)系，房地產(chǎn)是創(chuàng)造財(cái)富的生力軍。房地產(chǎn)是我國大力發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，能帶動金融、保險、社會資本等一系列相關(guān)行業(yè)發(fā)展，對于個人來說，房地產(chǎn)是很好的投資手段，把錢變?yōu)橘Y本，通過置業(yè)出租，帶來更多收益，達(dá)到個人資產(chǎn)的保值增值。房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)是針對有房戶來說的。有房居民戶分為三類，一是為了滿足基本住房需求的居民戶，這些居民戶收入水平較低，購買房產(chǎn)的目的是居住，一般買不起第二套房子。即使房價暴漲，他們也不愿意輕易賣掉房子賺取差價，增加他們的財(cái)富；二是為了改善住房條件的居民戶，此類居民戶收入也不高，購買新房的目的是改善住房條件而不是增加房地產(chǎn)財(cái)富；三是以投資或投機(jī)為目的的居民戶。此類居民戶收入水平很高，購買多套住房并出售或出租，賺取差價或房租，增加房地產(chǎn)財(cái)富。在英國，因?yàn)榛咀》啃枰呀?jīng)得到較為充分的滿足，此時人們購買住房大多是第二套甚至第三套住房。房地產(chǎn)是居民的重要財(cái)富，當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)生波動從而房地產(chǎn)資產(chǎn)價格波動時，人們的財(cái)富存量發(fā)生變化，從而直接影響人們的收入分配及其差距、消費(fèi)支出和消費(fèi)決策，進(jìn)而影響總需求和經(jīng)濟(jì)增長。這就是房地產(chǎn)資產(chǎn)的“財(cái)富效應(yīng)”。

二、房地產(chǎn)市場財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制

大體說來，房地產(chǎn)市場財(cái)富效應(yīng)可以通過以下5種方式進(jìn)行傳導(dǎo)：

1．直接財(cái)富效應(yīng)：當(dāng)住宅價格上漲以后，住宅所有者可以通過抵押貸款或出售住宅的形式來實(shí)現(xiàn)住宅的收益，增加其收入，收入的增加必然會導(dǎo)致消費(fèi)的增加，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)。

2．間接財(cái)富效應(yīng)：有時當(dāng)住宅價格上漲時，住宅所有者沒有進(jìn)行房屋抵押貸款，也沒有出售所擁有的住宅，但住宅在將來的貼現(xiàn)值會增加，房屋所有者預(yù)期將來會更富有，因而會增加當(dāng)期消費(fèi)，從而實(shí)現(xiàn)住宅的財(cái)富效應(yīng)。

3．預(yù)算約束效應(yīng)：對于住宅所有者而言，住宅價格的上漲，會增加其財(cái)富，從而增加消費(fèi)；對于住宅的承租者而言，住宅價格上揚(yáng)，住宅的租金也會隨之上漲，承租者必須花費(fèi)更多的資金用于租房。因此，住宅價格的上漲，相當(dāng)?shù)臏p少了承租者的收入，存在預(yù)算約束效應(yīng)。收入的降低必然會減少承租者的消費(fèi)。租房者作為潛在的購房者，住宅價格上漲會引導(dǎo)租房者“強(qiáng)制性儲蓄”從而減少他們的消費(fèi)。因?yàn)橄胍徺I房屋的租房者會縮短他們的購房計(jì)劃，以避免未來住宅價格更貴而支付更多的首付款。住宅價格的上漲對于承租者而言，存在負(fù)的財(cái)富效應(yīng)。

4．流動性約束效應(yīng)：住宅財(cái)富效應(yīng)受到流動性約束的影響。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期未來有高收入，卻又不能借錢以支付現(xiàn)期消費(fèi)的時候，就存在著流動性約束。這一效應(yīng)從金融體系作用的角度出發(fā)，金融市場的發(fā)達(dá)程度影響居民出售住宅資產(chǎn)的難易程度和利用己有的住宅資產(chǎn)進(jìn)行消費(fèi)借貸融資的能力。金融市場發(fā)展程度越高，居民出售資產(chǎn)可能就越容易，利用資產(chǎn)進(jìn)行借貸的能力也可能越強(qiáng)。如果住宅價格上升了，消費(fèi)者可以用升值的住房申請更多的借貸，獲得更大的流動性；與此相反，住宅價格下跌，銀行也可能出于風(fēng)險管理方面的考慮，對于住宅價格進(jìn)行重估，同時要求住房者提供更多新的信用擔(dān)保，從而降低了流動性，存在負(fù)的財(cái)富效應(yīng)。

5．替代效應(yīng)：住宅價格的上漲對于計(jì)劃買房的消費(fèi)者而言，在預(yù)算約束一定的條件下，購房者只能買較小的房屋或者減少其他物品的消費(fèi)支出，以節(jié)省資金來購買價格上漲后的房屋。住宅價格的上漲對于將要購房的消費(fèi)者而言，存在負(fù)的替代效應(yīng)，消費(fèi)者為了維持原計(jì)劃購房的效用水平，只能減少其他消費(fèi)支出，從而帶來負(fù)的財(cái)富效應(yīng)。

三、形成房地產(chǎn)市場財(cái)富效應(yīng)的政策建議

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，住宅資產(chǎn)理應(yīng)發(fā)揮對居民消費(fèi)的促進(jìn)作用。在全球經(jīng)濟(jì)失衡的情況下，促進(jìn)消費(fèi)發(fā)展的意義尤為重要。為此，應(yīng)該采取措施，發(fā)揮住宅資產(chǎn)促進(jìn)消費(fèi)的作用。

1．保持對住宅市場的平穩(wěn)調(diào)控

2005年開始實(shí)施的住宅市場綜合調(diào)控措施雖然取得顯著成效，但是否繼續(xù)實(shí)行這種宏觀調(diào)控措施，學(xué)術(shù)界存在一些爭議。有的學(xué)者認(rèn)為，如果繼續(xù)實(shí)行這種宏觀調(diào)控政策，將對房地產(chǎn)市場、金融穩(wěn)定乃至整個宏觀經(jīng)濟(jì)形勢造成不利影響，政策的重心應(yīng)該轉(zhuǎn)向鞏固宏觀調(diào)控成果，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的方向上來。筆者認(rèn)為，從住宅資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)來看，住宅資產(chǎn)的平穩(wěn)增長有利于促進(jìn)消費(fèi)。這就要求：首先，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系，刺激或抑制消費(fèi)。其次，調(diào)整房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資源配置。再次，加快房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)信息庫建設(shè)，積極探索建立合理的房地產(chǎn)價格評價體系和調(diào)控機(jī)制。

2．促進(jìn)商業(yè)銀行體制改革，加快住宅金融的市場化

住宅金融政策性業(yè)務(wù)是受各市（縣）政府和主管部門委托，由指定銀行以政策性住宅資金為來源而經(jīng)營的住宅信貸業(yè)務(wù)；商業(yè)性業(yè)務(wù)是銀行自主經(jīng)營的住宅信貸業(yè)務(wù)。這兩種業(yè)務(wù)都由銀行的信貸部辦理，兩類業(yè)務(wù)混在一起，容易造成兩類風(fēng)險一肩挑，資金使用混亂，不利于房地產(chǎn)金融業(yè)的健康發(fā)展，金融監(jiān)管的實(shí)施也比較困難。政府不應(yīng)過多干預(yù)房地產(chǎn)信貸，由于中國房地產(chǎn)貸款中有許多是政策性貸款，地方政府因追求政績而盲目擴(kuò)大投資規(guī)模，加強(qiáng)城市建設(shè)，這些資金來源大多依靠房地產(chǎn)貸款，政府對銀行信貸的干預(yù)使資金配置扭曲，銀行不能依市場需求和供給作出正確判斷，嚴(yán)重干擾了銀行的正常監(jiān)管。但與此同時，應(yīng)獨(dú)立的建立政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)體系。要實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)的持續(xù)良性發(fā)展，有必要將住宅市場劃分為市場主導(dǎo)部分與政府主導(dǎo)部分，相應(yīng)的金融支持也應(yīng)劃分為住宅商業(yè)性金融與住宅政策性金融。在此，“住宅政策性金融體系”是指圍繞住宅融資由政府發(fā)起或支持成立的金融機(jī)構(gòu)體系，旨在調(diào)控住宅貸款規(guī)模和結(jié)構(gòu)、提高住宅貸款流動性，實(shí)現(xiàn)政府在住宅市場上的公共性職能。發(fā)展住宅政策性金融體系可以從以下幾個方面入手：首先，創(chuàng)建住宅政策性金融機(jī)構(gòu)。其次，以政策性金融創(chuàng)新來促進(jìn)完善住宅金融市場結(jié)構(gòu)。最后，發(fā)展多種金融工具，建立住宅金融的風(fēng)險分擔(dān)與化解機(jī)制。對于住宅業(yè)發(fā)展，政府最擔(dān)心的除了影響社會穩(wěn)定，就是住宅金融會出現(xiàn)問題，并連累整個國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。對此，土地和信貸手段只是權(quán)宜之計(jì)，不能從根本上解決問題。尤其是對住宅供給方，過分收緊資金閘口，只能使“有效”和“無效”供給一起受限，進(jìn)一步導(dǎo)致風(fēng)險積累。從各國經(jīng)驗(yàn)看，住宅權(quán)益由于具有特殊的穩(wěn)定性和現(xiàn)金流特征，往往是金融衍生產(chǎn)品最關(guān)注的領(lǐng)域。如果通過改革創(chuàng)新，使住宅金融產(chǎn)品層出不窮，除了抵押貸款證券化和住宅收益證券化，還包括基金產(chǎn)品、信托證券、指數(shù)化證券等金融工具，最終當(dāng)然能有利于分散銀行信貸風(fēng)險，解決流動性和短存長貸等問題，形成一套持續(xù)有效的風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制。

3．適當(dāng)增強(qiáng)住宅資產(chǎn)的流動性

提高住宅資產(chǎn)的流動性，能夠改善住宅資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)。在完善住宅一級市場的基礎(chǔ)上，要逐漸完善住宅二級市場。由于產(chǎn)權(quán)不明晰、中介不成熟，我國房地產(chǎn)二級市場一直發(fā)展緩慢，二手房供給始終短缺，目前我國各地的二級市場發(fā)展不平衡。很多地方住宅消費(fèi)服務(wù)體系亟待培育和完善，住宅二級市場信心渠道不暢通，影響了二手房交易。搞活住宅二級市場不但是啟動住宅消費(fèi)的重點(diǎn)工作，而且是促進(jìn)整體消費(fèi)的重要任務(wù)之一。近段時期來，住宅市場的投機(jī)氣氛較濃厚，使住宅價格漲幅過大，住宅價格過高。政府采取的措施有效遏制了這種發(fā)展勢頭。今后一段時期，應(yīng)該籌劃住宅市場發(fā)展的長期政策，促進(jìn)住宅市場的正常交易，保證住宅資產(chǎn)的適當(dāng)流動性。政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)全面清理已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的種種限制，合理調(diào)節(jié)上市交易收益分配，建設(shè)一個信息通暢、交易活躍的住宅二級市場。住宅二級市場的發(fā)展在很大程度上依賴于公正、規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)，因此，培育健康的房地產(chǎn)中介市場至關(guān)重要。住宅二級市場目前存在交易法規(guī)不健全、對中介機(jī)構(gòu)和交易主體的監(jiān)管落后等問題，必須采取措施加以解決。中介機(jī)構(gòu)要增強(qiáng)規(guī)范經(jīng)營意識，拓展和深化業(yè)務(wù)范圍。房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的一個重要的標(biāo)志就是中介機(jī)構(gòu)的活躍。最近幾年我國大部分地區(qū)，出現(xiàn)了一手房市場回暖、二手房市場活躍、房屋租賃市場景氣的現(xiàn)象，房地產(chǎn)中介市場孕育著比較大的機(jī)會。國際上一些知名房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也陸續(xù)在我國登陸，如戴德梁行、仲景行、21世紀(jì)不動產(chǎn)等公司。中介機(jī)構(gòu)要積極提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)規(guī)范經(jīng)營意識，拓展和深化業(yè)務(wù)范圍，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得市場的廣泛認(rèn)同。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)充斥了大量的下崗人員或退休人員，一些員工缺乏專業(yè)知識，大多數(shù)從業(yè)者未接受系統(tǒng)的培訓(xùn)，專業(yè)水準(zhǔn)低且缺乏職業(yè)化的理念和態(tài)度，甚至以欺詐手段坑害消費(fèi)者，這樣既限制了其業(yè)務(wù)的拓展和深化，更損害了全行業(yè)的形象。這種狀況亟需扭轉(zhuǎn)，各中介機(jī)構(gòu)要建立健全公司的人員選擇、職前培訓(xùn)和在職培訓(xùn)制度，提高員工的綜合素質(zhì)。提升員工素質(zhì)要從三方面入手：（1）與房地產(chǎn)中介服務(wù)相關(guān)的專業(yè)知識和技能，包括房地產(chǎn)咨詢、評估、營銷、法規(guī)、政策等。（2）職業(yè)化的理念和態(tài)度，包括誠信、團(tuán)隊(duì)精神、敬業(yè)精神、積極主動精神和創(chuàng)新變革精神等。（3）職業(yè)化的行為與技巧，包括衣著、談吐、商務(wù)禮儀、時間管理、溝通技巧等。